《法律專家為民說法系列叢書：法律專家教您如何買賣房屋不上當》：
　　按揭貸款是當前商品房買賣中經常采取的付款方式。房地產開發(fā)商和購房人簽訂商品房買賣合同，購房者支付首付款后，在辦理按揭貸款的過程中，銀行經過資格審查有可能作出拒絕貸款的決定。由于貸款失敗，購房者往往不具備購買能力，在要求開發(fā)商退房的情況下，經常遭到開發(fā)商拒絕。更有甚者，開發(fā)商拒絕返還首付款。那么，買受人未能取得商品房抵押貸款，開發(fā)商與其簽訂的商品房買賣合同到底應該如何處理？
　　最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
　　根據該司法解釋，買受人未能獲得銀行貸款時能否解除合同，應該具體區(qū)別對待：
　　第一種情況，因買受人自身的原因，例如買受人怠于履行辦理貸款的義務，或者沒有向銀行提供相應的資信證明等情況，買受人不能要求解除合同，同時還需承擔未能按時支付購房款的違約責任；第二種情況，因為開發(fā)商原因致使買受人未能獲得銀行貸款的，例如存在違規(guī)開發(fā)、項目手續(xù)不齊全等不符合銀行發(fā)放貸款的標準，買受人可以解除合同，出賣人應當返還買受人已經支付的購房款本金及其利息；第三種情況，因不可歸責于當事人雙方的事由，包括銀行貸款政策變化等，例如銀行原要求首付款需達到購房總價的20%即可批準貸款，而當買房人按此要求申請貸款后，銀行將首付款標準提高為購房總價的30%，致使買房人未能獲得銀行貸款的，此時合同未能訂立是不可歸責于雙方當事人的原因引起的，買房人有權解除合同，并且無需承擔違約責任。
　　在實踐中，常發(fā)生這樣的問題：因為買受人存在不良信用記錄等問題，致使因為銀行對于買受人的信用等級評價較低，致使貸款不成功。這是否屬于因為買受人的原因而導致貸款不能？雖然表面上來看這屬于因買房人的原因未能訂立合同，但我們需要注意的是，買受人不是信貸專業(yè)人員，沒有義務也缺少相應的能力完全了解銀行發(fā)放貸款的標準，故應將此種情況認定為不可歸責于雙方當事人的原因，買受人有權解除合同，出賣人應該返還本金以及利息給買受人。
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