是預(yù)約合同還是商品房買(mǎi)賣(mài)合同

　　——哈爾濱真觀堂房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司訴黑龍江省華遠(yuǎn)

　　房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案

　　試讀

　　【案件基本信息】

　　1.裁判書(shū)字號(hào)

　　黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院(2014)哈民一民終字第829號(hào)民事判決書(shū)

　　2.案由：商品房預(yù)售合同糾紛

　　3.當(dāng)事人

　　原告(上訴人)：哈爾濱真觀堂房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱真觀堂顧問(wèn)公司)

　　被告(被上訴人)：黑龍江省華遠(yuǎn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司)

　　【基本案情】

　　2011年9月15日，原、被告訂立兩份廣告策劃服務(wù)協(xié)議，協(xié)議約定由原告給被告開(kāi)發(fā)的“華遠(yuǎn)·龍灣”“華遠(yuǎn)·水木清華”兩個(gè)樓盤(pán)提供“平面設(shè)計(jì)”和“環(huán)境設(shè)計(jì)”，如何宣傳由被告自行找第三方聯(lián)系，服務(wù)期限4個(gè)月，費(fèi)用共計(jì)40萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，被告給付原告第一個(gè)月費(fèi)用10萬(wàn)元，并使用原告提供的設(shè)計(jì)于9月、10月的報(bào)紙上投放了銷(xiāo)售廣告。2012年3月19日，原、被告訂立《房屋認(rèn)購(gòu)合同》一份，約定原告認(rèn)購(gòu)被告所有的“華遠(yuǎn)·龍灣17號(hào)樓某號(hào)房屋(使用面積54.05平方米)”;認(rèn)購(gòu)價(jià)格為：“人民幣貳拾伍萬(wàn)元整”;認(rèn)購(gòu)書(shū)中闡述優(yōu)惠原因?yàn)椋骸坝糜诔鍪鄯綉?yīng)付認(rèn)購(gòu)方廣告策劃服務(wù)費(fèi)，全部沖抵完畢，雙方互不找補(bǔ)”，“認(rèn)購(gòu)方須按出售方指定的日期內(nèi)簽署正規(guī)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》”，“雙方同意在簽訂正式合同前，此認(rèn)購(gòu)書(shū)作為法律有效之合約”。原告訴至法院要求被告按認(rèn)購(gòu)書(shū)履行義務(wù)，交付房屋。

　　被告認(rèn)為原告僅履行了9月份的廣告策劃義務(wù)，且被告對(duì)此費(fèi)用已支付完畢;其次，認(rèn)購(gòu)協(xié)議是虛假的，不同意給付房屋。

　　【案件焦點(diǎn)】

　　2012年3月19日，原告與被告簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》的性質(zhì)是預(yù)約合同還是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，原告可否據(jù)此要求被告履行義務(wù)。

　　【法院裁判要旨】

　　黑龍江省哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：《房屋認(rèn)購(gòu)合同》上加印的公章經(jīng)鑒定系被告公司公章，被告未提供該協(xié)議非真實(shí)意思表示的證據(jù)，故該份證據(jù)合法有效。但該認(rèn)購(gòu)書(shū)包含“認(rèn)購(gòu)方須按出售方指定的日期內(nèi)簽署正規(guī)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》”的表述，可確認(rèn)該認(rèn)購(gòu)書(shū)系雙方以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同為目的的預(yù)約合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條之規(guī)定，該認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的主要內(nèi)容，故真觀堂顧問(wèn)公司僅享有請(qǐng)求華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司訂約的權(quán)利，而無(wú)依據(jù)本約即商品房買(mǎi)賣(mài)合同要求華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司給付房屋的權(quán)利。故真觀堂顧問(wèn)公司于本案中的訴訟請(qǐng)求不符合法律的規(guī)定，本院對(duì)其不予支持。

　　黑龍江省哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條之規(guī)定，作出如下判決：

　　駁回原告哈爾濱真觀堂房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司的訴訟請(qǐng)求。

　　判決后，原告認(rèn)為原審法院適用法律錯(cuò)誤，《房屋認(rèn)購(gòu)合同》寫(xiě)明了當(dāng)事人信息、房屋概況及交付日期等符合房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的主要內(nèi)容，屬名為認(rèn)購(gòu)，實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求撤銷(xiāo)一審判決，被告履行交付房屋的義務(wù)。

　　黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”。而《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷(xiāo)售方式;(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;(七)供水、供電、供熱、燃?xì)�、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;(十一)解決爭(zhēng)議的方法;(十二)違約責(zé)任;(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)”。雙方簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》并不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且在該認(rèn)購(gòu)書(shū)中雙方還有“認(rèn)購(gòu)方須按指定的日期內(nèi)簽署正規(guī)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》”的約定，因此，原審判決認(rèn)定雙方簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》的法律性質(zhì)系預(yù)約合同并無(wú)不當(dāng)，本院予以認(rèn)同。由于人民法院不得以公權(quán)力判令雙方履行簽約行為，故在原、被告雙方未簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的前提下，且在原法院向原告釋明后，其仍不變本案訴訟請(qǐng)求情形下，原審判決駁回原告要求被告給付華遠(yuǎn)·龍灣樓盤(pán)該房屋的訴訟請(qǐng)求正確。原告可就被告未履行該認(rèn)購(gòu)書(shū)可另行主張權(quán)利。

　　黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

　　【法官后語(yǔ)】

　　本案處理重點(diǎn)是對(duì)預(yù)約合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同區(qū)別的理解及適用。

　　因商品房買(mǎi)賣(mài)合同不僅僅是平等主體之間的要約與承諾，更是行政管理行為的形式審查要件，涉及廣大人民群眾的民生，涉及社會(huì)和諧穩(wěn)定，所以在司法實(shí)踐中，認(rèn)購(gòu)合同能夠被認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件比較苛刻和全面，這需要認(rèn)購(gòu)合同具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條的全部要件，而且這一標(biāo)準(zhǔn)不宜放寬、不宜簡(jiǎn)化，這一思想被兩級(jí)法院認(rèn)同并落實(shí)，希望通過(guò)這一案例能夠牢固樹(shù)立處理此類(lèi)案件的同一性。

　　具體到本案中，如此判決的原因是：

　　其一，最高人民法院對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同專(zhuān)門(mén)作出司法解釋?zhuān)�解釋中有一部分懲罰性條款，如果隨意放寬該解釋試用的前提條件，則擴(kuò)大了懲罰性條款的適用，使背信道德之人從中漁利，所以，盡管本案的認(rèn)購(gòu)合同具備了大部分條款，從某種意義上說(shuō)，它也具有一定的可執(zhí)行性，但終因其缺少商品房買(mǎi)賣(mài)合同的其他條款而被確認(rèn)為預(yù)約合同。

　　其二，本案雙方約定“認(rèn)購(gòu)方須按指定的日期內(nèi)簽署正規(guī)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》”，說(shuō)明雙方不僅是要有締約合同的磋商過(guò)程，更要有簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的結(jié)果，在雙方未達(dá)成簽約一致意思表示前，公權(quán)利無(wú)權(quán)要求平等主體之間為一定合約訂立的權(quán)利。

　　值得注意的是，本案原告的訴訟請(qǐng)求雖然被駁回，但中級(jí)法院又為原告從其他角度尋求救濟(jì)的權(quán)利，所以本案的社會(huì)效果與法律效果都不錯(cuò)。

　　編寫(xiě)人：黑龍江省哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院呂殿梅

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