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《批評萬科:中國房地產(chǎn)發(fā)展反思》以“房地產(chǎn)大起大落之憂”為核心思想，試圖以歷史的、多元的視角對中國房地產(chǎn)開發(fā)量第一位的帶頭大哥——萬科加以剖析，進而對中國房地產(chǎn)行業(yè)房改以來十年政府政策、行業(yè)引領(lǐng)、市場規(guī)范以及企業(yè)運作等諸多方面，就所存在的問題加以思考，對中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展之路加以反思，以期對中國樓市的未來健康平穩(wěn)發(fā)展盡一份媒體的綿薄之力。

自2005年以來，我們就對萬科加以關(guān)注，并適時提出批評。憑借十余年的地產(chǎn)報道經(jīng)驗，我感覺到這個地產(chǎn)“帶頭大哥”，在“8?31”“土改”之后，其運作以及所產(chǎn)生的影響較之前在發(fā)生明顯變化。
中國改革開放走過近三十年的發(fā)展道路，GDP持續(xù)快速增長的同時，也顯現(xiàn)出政經(jīng)體制、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展模式等諸多方面缺失，以及決策層甚至包括學(xué)者理論層面觀念的相對滯后。經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展和這些制度缺陷共同成為了中國房地產(chǎn)畸形成長發(fā)展的土壤基石，使房地產(chǎn)這個帶動著經(jīng)濟、影響著民生的行業(yè)讓人既愛且恨。
上個世紀末曾有人預(yù)言，21世紀有兩件事將會影響全球的經(jīng)濟發(fā)展。一個是美國主導(dǎo)的IT高科技產(chǎn)業(yè)，另一個就是中國的城市化。中國房地產(chǎn)近十年超高速發(fā)展的基礎(chǔ)，即是這個國家出現(xiàn)的史無前例的城市化運動。
中國城市住房需求到底有多大？對于這個問題，迄今為止還沒有任何一個權(quán)威機構(gòu)給出足以讓人信服的明確的答案。但有一個大的等式可以在宏觀上給予確定：
中國城市住房需求≈13億人口×GDP！
可以肯定地說，中國城市住房需求問題是借用世界任何國家的經(jīng)驗所不能解決的。因為除了13億的人口數(shù)字和近三十年兩位數(shù)字上下的GDP增長它國所不能比擬之外，還因為在上述這個等式中，我們看到的至少還包括有以下這些因素：土地非私有化、城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟體制下尚有七八億的農(nóng)村人口、每年會有5000萬左右人口向城市轉(zhuǎn)移；戶籍對人口的鎖定已被沖破；城市的優(yōu)質(zhì)資源與鄉(xiāng)村差距還在加大；中國人被禁錮數(shù)十年后釋放出來的對幸福生活的向往等等太多的因素。
而從GDP來看，近三十年左右的年均兩位數(shù)字增長，所對應(yīng)的又是人們收入的持續(xù)增長、收入增多后適于百姓的投資產(chǎn)品又極度匱乏、經(jīng)濟發(fā)展的非平衡化，以及財富“二八分配定律”在中國的極端化應(yīng)驗。

第一章萬科降價棋局
第一節(jié) 房地產(chǎn)“入冬”帶來的景象
2008年房地產(chǎn)市場發(fā)生了驚心動魄的逆轉(zhuǎn)，全球金融危機動蕩下，以地產(chǎn)帶頭大哥萬科為首，開發(fā)商大規(guī)模降價，樓市的量價齊跌給行業(yè)上下游鏈條以及中國社會帶來了一幅困難場景圖。
“翻倒的桌椅，散落一地的撕毀的合同，玻璃碎片，‘哭泣著’的飲水桶……大廳樓盤微縮模型上，‘萬科退房’、‘無良萬科’的紅色牌子觸目驚心，有的模型甚至被連根拔起�！�2008年9月5日，萬科杭州售樓處被砸后狼藉滿地。全國擁有180個項目的中國最大住宅開發(fā)商——萬科，始自年初一輪又一輪的降價行為最終演化成了社會事件。在各大城市降價的同時也掀起了一股洶涌的退房潮，隨著事態(tài)的不斷激化，退房潮演變成了一場場充滿暴力的打砸鬧劇。
曾是萬科“鐵桿粉絲”的張明在打砸鬧劇中上演了“主角”。張明是1982年出生的“80后”，他不是杭州本地人，大學(xué)畢業(yè)后到杭州創(chuàng)業(yè)。為了購買婚房，他勒緊褲腰帶，連貸帶借終于湊夠首付，于2008年8月，歡歡喜喜地與自己的準新娘一起跟萬科簽了一份萬科魅力之城的購房合同。然而，興奮余溫尚未褪去，他就收到了準鄰居發(fā)來的萬科降價短信：“2008年9月3日，萬科在杭州的4個樓盤將發(fā)起降價銷售。這不是一次普通降價，而是前所未有的幅度——七五折！”張明等業(yè)主趕到售樓處，發(fā)現(xiàn)跟自己所購房子在相同樓盤，甚至同一層、戶型完全相同的房子，總價降了20萬�！安艃H僅一個月，20萬就消失了！”讓張明更氣憤的是，當時他購房時，銷售人員口口聲聲說萬科是地產(chǎn)老大永不打折，現(xiàn)在不是商業(yè)欺騙嗎？心急如焚的業(yè)主們決定退房。幾經(jīng)周折與萬科溝通卻屢屢被敷衍，張明和其他業(yè)主們被激怒了。
接連幾個月，針對萬科大幅降價的激烈抗議行為，由華東擴散至華南，大有在全國范圍內(nèi)“燎原”的趨勢。有人這樣形容萬科：夾在新老業(yè)主中間的萬科，就像一個事業(yè)小有所成的中年男人陷入情感危機一樣，一方面是感情平淡如水，僅靠孩子和習(xí)慣維系的妻子，另外一個是認識沒多久已迫切想去“揩油”的年輕女人，眼角眉梢?guī)е旅T惑�？傊f科陷入了一段混亂的三角關(guān)系。老業(yè)主（舊愛）——萬科（喜新厭舊的男人）——新業(yè)主（新歡）一起上演了一出房地產(chǎn)界的《鍘美案》。
上演《鍘美案》的何止萬科一家。2008年10月，長期盤踞西南，并迅速躥紅全國的龍湖地產(chǎn)，因在北京的一住宅項目降價幅度達50％，被老業(yè)主圍攻哄砸，并且業(yè)主因此大鬧龍湖的校園招聘會；位列內(nèi)地在港上市房企十強的遠洋地產(chǎn)在2008年11月初，也因旗下樓盤房價每平方米急降5000元，而慘遭百余業(yè)主怒砸售樓處。
在降價聲、吵鬧聲、打砸聲一片混亂中，中國房地產(chǎn)市場在2008年出現(xiàn)了自1998年房改政策開始火熱發(fā)展后的大幅降溫。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2008年11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為98.46，比10月份回落1.22點，比2007年同期回落8.13點，國房景氣指數(shù)連續(xù)12個月出現(xiàn)環(huán)比回落。另外，1～11月，全國商品住宅銷售面積下降18.8％，銷售額下降20.6％。而由國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的另外一組數(shù)據(jù)顯示，2008年11月份，有43個城市的新建商品房銷售價格環(huán)比出現(xiàn)下降，占到國家統(tǒng)計局所統(tǒng)計城市的61.4％，這一數(shù)字較10月份增加8個城市。
深圳，這個位于廣東沿海的經(jīng)濟繁榮城市，曾于2007年8月，創(chuàng)造了中國城市商品住宅均價最高紀錄——18000元/平方米，而經(jīng)過一年多的時問后，卻以18％的幅度領(lǐng)跌全國；珠三角的又一重要城市——廣州的房價下降幅度也達到了8.8％；被稱為“房價堡壘”的上海2008年11月份首次出現(xiàn)同比價格下跌；而兩個月前已開始出現(xiàn)房價環(huán)比回落的首都北京也在呈現(xiàn)繼續(xù)下滑趨勢。
量價齊跌下房地產(chǎn)行業(yè)春寒料峭，持續(xù)十多個月房屋成交量的下降似乎沒有止跌的跡象，這讓充分享受過房價飆升所帶來快感的開發(fā)商們一年來心急如焚。隨著年關(guān)臨近，工程總包、分包、勞務(wù)公司、農(nóng)民工都會輪撥上門要債。銀行貸款要還、工程墊款要結(jié)、所借資金要給人個說法……千頭萬緒都到眼前。開發(fā)商們?nèi)鐥畎讋诎汶y過，擺在他們大多數(shù)人面前的只有開源節(jié)流。經(jīng)歷了2008年大半年苦熬后開發(fā)商不得不繼續(xù)降價甚至拋售，同時還得縮減規(guī)模、停止部分項目施工。
在進入2008年11月份之前，中國土地儲備最多的開發(fā)商碧桂園開始縮減開竣工面積。2009年將縮減開支是中國首富楊國強為旗下的碧桂園定的基調(diào)；率先扛起降價大旗的萬科也在2008年兩次公開下調(diào)開竣工面積達278萬平方米。2008年10月30日，萬科地產(chǎn)副總裁丁長峰在北京出席一次大規(guī)模的業(yè)內(nèi)年會時提醒同行們“在這個‘嚴冬’請大家略微多穿一點衣服，不要對明年抱有任何的幻想”。碧桂園與萬科兩大地產(chǎn)“巨無霸”的調(diào)整無不加劇樓市信心危機。11月份，有媒體報道稱，僅深圳一地，至少有萬科、金地、招商、華僑城、鴻榮源等多家知名開發(fā)商旗下17個項目有“隱性停工”現(xiàn)象，而這種現(xiàn)象在全國各地不斷擴大。
過去兩年多元化快速擴張的富力地產(chǎn)也放緩了所有新建的持有型物業(yè)，部分銷售欠佳的住宅項目進度亦有所放緩。富力還成立了總部委員會來決定開工事宜，這個主要由公司各部門負責人組成的機構(gòu)，對富力地產(chǎn)所有新開工的項目進行嚴格管理和控制，從成本、未來市場預(yù)判、項目盈虧等方面來綜合判斷是否批準旗下新項目上馬。在富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁看來，“少花錢，暫不買地”正成為集團未來一段時間的發(fā)展策略，而這代表了大多數(shù)地產(chǎn)商的想法。“瘦身”做法，成了不少大型房地產(chǎn)開發(fā)集團的選擇。
開發(fā)商集體收縮規(guī)模，最直接受到影響的是農(nóng)民工，有些大型樓盤單個項目農(nóng)民工就達到數(shù)千名，火車站是民工流向的晴雨表。
2008年11月20日，從北京南城一個建筑工地返鄉(xiāng)的農(nóng)民工張在民正在北京西站排隊準備買回家的車票。他身穿一件皮夾克，在氣溫已降到零下的寒冬，身高近一米八的這位青壯年看起來顯得有些單薄�！吧砩系腻X已經(jīng)用得差不多了，新工作還沒找到�！眮G了飯碗的張在民顯得非常靦腆和局促。和張在民常在一起的老鄉(xiāng)差不多有二十人，分散在不同的工地做泥瓦工。據(jù)他講，從下半年開始，就有老鄉(xiāng)沒活干，有的人每天早上都會到地鐵口或一些人流比較多的地方等著有人來找他們干活，有的在“十一”前后就回了家。隨著2008年房地產(chǎn)行業(yè)的整體低迷，越來越多的建筑工人早早地加入了回鄉(xiāng)大軍。在候車室里，到處都能看見他們或提著編織袋，或扛著鼓囊囊的帆布背包，或背著孩子……操著各地口音，要么閑聊著，要么三五成群地隨便找一個角落靠打牌打發(fā)候車時間。
“似乎感覺今年的春運提前了�！痹诒本┪髡竟ぷ髁私迥甑牧熊噯T小李憑著直覺說，2008年的“返鄉(xiāng)潮”來得比往年都早。各地大量民工返鄉(xiāng)的數(shù)字在不斷更新，根據(jù)此前江西省勞動保障部門的相關(guān)報告，該省共有30萬農(nóng)民工返鄉(xiāng)；另外，安徽省統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已有40萬農(nóng)民工返回輸出地，此外重慶、湖南等地雖然相對于一些勞務(wù)輸出大省來說，目前的返鄉(xiāng)比例并不高，但是令人擔憂的是，誰也無法判斷這一數(shù)字在接下來會變成多大。
房地產(chǎn)行業(yè)“大病”，與其捆綁在一起的上下游50多個行業(yè)大多發(fā)出了“疼痛”的呼救。中國家居業(yè)第一品牌紅星·美凱龍于2008年11月底推出的“買建材，獎寶馬”活動被同行戲稱為“自殺式促銷”。建材家居賣場不景氣，綜觀全國各地各大賣場，促銷的促銷，過節(jié)的過節(jié)，攬客招數(shù)層出不窮，還有撐不住的只好“關(guān)上大門”。2008年“十一”前后，經(jīng)多家權(quán)威媒體輪番披露后，建材巨頭百安居在多個城市關(guān)店的傳聞不脛而走。隸屬于全球第三大家居裝修零售公司英國翠豐集團的百安居1999年進入中國市場后，銷售額連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長，然而在整體經(jīng)濟不好、房地產(chǎn)慘淡的勢頭下，百安居亞洲區(qū)首席執(zhí)行官麥特不得不遺憾地承認，2008年是百安居進入中國市場以來最艱難的一年，百安居將放緩在中國市場的新開店計劃。
身為大型鋼鐵企業(yè)首鋼集團掌門人的朱繼民在10月份也不得不下令，要盡快拿出對策應(yīng)對“冬天”的來到。房地產(chǎn)行業(yè)一直是鋼材的需求大戶，用鋼量占全國整體鋼材需求的25％，如果再加上百姓對新房裝修和家居購置的鋼材需求，其用鋼量可達1/3。房地產(chǎn)行業(yè)的下滑，對鋼材需求的影響巨大。包括首鋼、武鋼等在內(nèi)的華北、華中鋼鐵巨頭陸續(xù)開始減產(chǎn)，一些規(guī)模略小的上市公司甚至全線停產(chǎn)。唐山及其周邊地區(qū)可謂全中國最大的鋼鐵產(chǎn)業(yè)基地，往年工廠煙囪噴出滾滾濃煙的繁榮景象到2008年下半年時已全然不見，甚至幾乎看不到運鋼材或者原料的大貨車。
而能看到的卻是鋼鐵行業(yè)公司齊齊邁向景氣低谷，作為鋼鐵行業(yè)上游的煤炭公司也難獨善其身。在世界最大的煤炭輸送港口秦皇島港，煤炭開始出現(xiàn)大量積壓，“在秦皇島港第九港務(wù)分公司，記者發(fā)現(xiàn)，有六個泊位的碼頭，只有四條小噸位的船舶在裝船。而在往常，不要說這六個泊位是滿滿的，單是在這個碼頭附近等待進入這六個泊位的船只就有二三十條，而全港等待泊位的船只總數(shù)多達一百多條”。這是2008年10月8日央視《東方時空》播出的一幅真實場景。

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