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　　《物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理與維修（第2版）》共分十二章，緊密結(jié)合物業(yè)設(shè)施設(shè)備的范圍、物業(yè)電氣設(shè)施設(shè)備管理與維護維修工作內(nèi)容、給排水設(shè)施設(shè)備管理與維護維修工作內(nèi)容、通風(fēng)設(shè)施設(shè)備與維護維修工作內(nèi)容、供暖設(shè)施設(shè)備與維護維修工作內(nèi)容、空調(diào)設(shè)施設(shè)備與維護維修工作內(nèi)容、消防設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容等進行講述。第2版在內(nèi)容上采用了最新的國家規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，增加了低溫地板輻射供暖系統(tǒng)和制冷系統(tǒng)等的管理與維修部分，更新了原來燃?xì)夤⿷?yīng)系統(tǒng)的故障處理及方法，并隨著智能大樓和智能小區(qū)的大規(guī)模建設(shè)，特別增加了安全防范系統(tǒng)的管理與維護內(nèi)容，力求在保證科學(xué)系統(tǒng)性與完整性基礎(chǔ)上，博采眾長，達(dá)到符合培養(yǎng)新型物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人才的需要。
　　《物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理與維修（第2版）》既可作為應(yīng)用型本科和高職高專院校物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理與維護專業(yè)學(xué)生的教材，也可作為房地產(chǎn)專業(yè)、工程管理專業(yè)、土木工程等專業(yè)學(xué)生的參考用書，還可作為物業(yè)管理公司人員日常工作用書及物業(yè)管理執(zhí)業(yè)資格考試參考用書。

　　在我國，物業(yè)管理是與房地產(chǎn)開發(fā)相配套的綜合性管理活動，是與住房制度改革相銜接的一種管理模式，是與市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。隨著人們生活水平的提高和房屋產(chǎn)權(quán)的多元化，人們對生活居住環(huán)境、物業(yè)管理與服務(wù)、物業(yè)的升值與保值都提出了更高的要求。物業(yè)管理涉及千家萬戶，和百姓的生活與工作息息相關(guān)。而物業(yè)設(shè)施設(shè)備是物業(yè)不可缺少的重要組成部分，物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理已經(jīng)成為物業(yè)管理中的一項核心工作。30年來，隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理工作取得了顯著成績，物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的不斷進步，提高了物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量，提升了物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，得到了社會和廣大業(yè)主的認(rèn)同。
　　為了適應(yīng)中國物業(yè)管理行業(yè)新形勢的發(fā)展，滿足市場對物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人才的需求，我們認(rèn)真總結(jié)了第1版教材的教學(xué)實踐經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上努力提高教材的科學(xué)性、先進性、啟發(fā)性、實用性和對我國教學(xué)的適用性，以便進一步提高教材質(zhì)量和跟上知識更新步伐。第2版在內(nèi)容上采用了最新的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，在原有內(nèi)容的基礎(chǔ)上增加了低溫地板輻射供暖系統(tǒng)和制冷系統(tǒng)等的管理與維修部分，更新了原來燃?xì)夤⿷?yīng)系統(tǒng)的故障處理及方法。隨著智能大樓和智能小區(qū)的大規(guī)模建設(shè)，本書特別增加了安全防范系統(tǒng)的管理與維護內(nèi)容，力求在保證科學(xué)系統(tǒng)性與完整性的基礎(chǔ)上，博采眾長，達(dá)到符合培養(yǎng)新型物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人才的需要。
　　本書以物業(yè)設(shè)施設(shè)備為講述對象，依據(jù)國家最新頒布的規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)，在第1版的基礎(chǔ)上，增加了圖示部分，目的是使學(xué)生能更清楚、直觀地掌握本書內(nèi)容，滿足不同層次學(xué)生和教學(xué)的需要，也使本書的系統(tǒng)性和完整性更加突出。
　　本書可以作為物業(yè)管理專業(yè)、房地產(chǎn)專業(yè)的教材，也可作為工程管理、土木工程等專業(yè)的選修課教材和物業(yè)管理人員日常工作及職業(yè)資格考試的參考用書。本書力求突出實用性、綜合性的特點，在介紹物業(yè)設(shè)施設(shè)備組成和性能的基礎(chǔ)上，重點論述了物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修與管理，使其盡量與物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理最新發(fā)展和實踐操作狀況相一致。
　　本書共分十二章。劉薇撰寫第一、八、十一章，第二、三、四、五章由張喜明撰寫，第六章由趙嵩穎撰寫，第七章由劉薇、孫萍撰寫，第九章由孫萍、劉薇、高宏艷撰寫，第十章由孫萍、王立光撰寫，劉薇、王曉晶編寫了第十二章。全書由劉薇統(tǒng)一編撰。特別感謝王龍、孫達(dá)、王春陽三人為本書繪制了部分圖片。
　　在本書的編寫過程中，我們查閱了大量的相關(guān)書籍和期刊，參考了國內(nèi)許多學(xué)者同仁的著作和國家發(fā)布的最新法律和相關(guān)行業(yè)規(guī)范，并列于書末，以便讀者在使用本書的過程中進一步查閱，在此對各參考文獻的作者表示衷心的感謝。
　　由于編寫作者的認(rèn)識和專業(yè)水平有限，書中必定存在不妥和錯誤之處，歡迎廣大讀者批評指正。

　　作者
　　2010年4月

　�。�2）防止高電位引入：在進戶線墻上安裝放電間隙或瓷瓶接地，接地電阻小于15。各接地裝置可連接成一體。避雷針直徑不得小于16mm，其針尖須做成三叉式或針式，并鍍錫。避雷針要牢固地固定在構(gòu)筑物上。避雷針須與引下導(dǎo)線連接牢固，引下導(dǎo)線的截面不得小于50mm2。引下導(dǎo)線的途徑要盡量縮短，避免90。的彎折，引下導(dǎo)線及其固定裝置要牢固地固定在構(gòu)筑物上，固定裝置的間距不能大于1.5 m。
　�。ǘ╇姎庠O(shè)備的保護接地與接零
　　電氣設(shè)備的金屬外殼，在正常情況下是不帶電的，但如果電氣設(shè)備絕緣受到損壞，發(fā)生漏電時，金屬外殼就會帶電。如果人體觸及這種帶電的金屬外殼，就會發(fā)生觸電事故。為了防止人身觸電事故的發(fā)生和保證電氣設(shè)備的正常運行，可根據(jù)不同的情況將電氣設(shè)備金屬外殼接地或接零。
　　1.保護接地
　　將電氣設(shè)備的金屬外殼通過導(dǎo)線與接地體作良好的連接，稱為保護接地。由于電氣設(shè)備外殼做了保護接地，當(dāng)人體觸及漏電的外殼時，形成人體電阻與接地電阻的并聯(lián)電路。由于人體電阻遠(yuǎn)比接地電阻大，所以通過人體的電流就很小了，從而可以有效避免觸電事故的發(fā)生。
　　2.保護接零
　　將電氣設(shè)備的金屬外殼用導(dǎo)線與電網(wǎng)的零線連接起來，稱為接零或保護接零。采取保護接零措施后，當(dāng)電氣設(shè)備絕緣損壞時，電壓經(jīng)過電氣設(shè)備外殼到零線形成通路，產(chǎn)生很大的短路電流。此電流遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過保護電器的動作電流值，保護電器斷開，故障設(shè)備脫離電源，防止了人體觸電的可能。
　　3.重復(fù)接地
　　采用保護接零時，經(jīng)零線上的一點或多點再做金屬連接，稱為重復(fù)接地。對于用戶集中的地方采取重復(fù)接地，即使零線偶爾折斷，帶電的外殼也可以通過重復(fù)接地裝置與系統(tǒng)中性點構(gòu)成回路，產(chǎn)生接地短路電流，保護電器，從而避免事故的發(fā)生。
　�。ㄈ┙拥匮b置的設(shè)置
　　1.電氣設(shè)備接地裝置的要求
　�。�1）為防止電氣設(shè)備以及電動工具的金屬外殼偶然帶電而發(fā)生人體觸電事故，對電動機、變壓器、配電柜、鐵制配電箱、發(fā)電機、操縱臺等動力設(shè)備，手電鉆、手電刨、電錘等手持式電動工具，電冰箱、洗衣機、電風(fēng)扇等家用電器，在開始使用前均應(yīng)采取保護性接地或接零。
　　（2）為防止雷雨季節(jié)由于雷電引起的雷電波沿低壓架空線路侵入房屋內(nèi)部而燒毀電氣設(shè)施，防止三相四線的零線由于偶然的損壞，致使屋內(nèi)零線帶電燒毀單相用電的家用電器設(shè)備，三相四線式進戶的零線在進戶口處必須做好零線及其金屬管的補助接地。

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