序

自1998年我國城鎮(zhèn)住房分配貨幣化改革以來，房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，但也引發(fā)了一系列問題，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格漲幅過高，房地產(chǎn)投資增長過快。同時，我國正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的新階段，經(jīng)濟發(fā)展中存在內(nèi)需與外需失衡、投資與消費失衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡、經(jīng)濟發(fā)展空間結(jié)構(gòu)失衡、收入分配結(jié)構(gòu)失衡等結(jié)構(gòu)失衡的問題。因此，本書研究房地產(chǎn)市場對我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的影響，主要涉及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入分配結(jié)構(gòu)和總需求結(jié)構(gòu)三個方面。

第2章本書回顧了我國房地產(chǎn)業(yè)的概況和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，對我國住房制度改革以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要事實特征進行簡單總結(jié)，并通過理論分析和實證檢驗考察我國房價上漲對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。

第3章首先介紹了投入產(chǎn)出理論，這是本書主要的理論基礎(chǔ)。然后利用我國投入產(chǎn)出表分析了房地產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)。研究結(jié)論表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展通過對生產(chǎn)要素在不同行業(yè)的配置，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和其他經(jīng)濟結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響；房地產(chǎn)業(yè)及其密切相關(guān)的大多屬于資本密集、勞動報酬份額相對偏低的行業(yè)，對我國初次分配向政府和企業(yè)部門傾斜的格局起到強化作用，而且這些行業(yè)對消費需求的依賴度較低，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展強化了我國低消費、高投資、高出口的需求結(jié)構(gòu)，不利于我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，不利于生態(tài)文明建設(shè)的推進。

第4章分析房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)。首先，分析了影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動的主要因素，并分別從需求和供給兩個渠道分析房地產(chǎn)市場對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響機制。從需求渠道來看，房地產(chǎn)市場可以通過財富效應(yīng)影響消費結(jié)構(gòu)、通過資產(chǎn)效應(yīng)影響投資結(jié)構(gòu)，從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化；從供給渠道來看，房地產(chǎn)市場可以通過自然資源、人力資源、資金供給和生產(chǎn)技術(shù)等方面引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。最后，構(gòu)建房地產(chǎn)市場價格波動影響三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的計量模型，并利用我國19992010年省級單位的面板數(shù)據(jù)進行了實證檢驗。結(jié)果顯示，我國三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著經(jīng)濟增長處于緩慢的調(diào)整之中，而房地價格上漲對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐施加了明顯的影響。

第5章分別從要素收入分配和城鄉(xiāng)收入差距兩個方面分析了房價波動與我國收入分配結(jié)構(gòu)的互動關(guān)系。理論分析表明：① 房價上漲通過對就業(yè)的直接抑制、間接抑制效應(yīng)和工資成本效應(yīng)強化了資本的強勢地位，促進資本收入份額的提高；而且房價上漲還通過財產(chǎn)性收入效應(yīng)、通貨膨脹效應(yīng)和人力資本效應(yīng)進一步擴大居民收入差距。② 勞動收入份額下降往往導(dǎo)致居民收入差距擴大，可以通過城市化效應(yīng)和房地產(chǎn)投機效應(yīng)推動房價上漲，長此以往則出現(xiàn)房價抑制效應(yīng)，二者逆轉(zhuǎn)的條件是住房剛性需求的下降。關(guān)于19992010年間房價與勞動收入份額互動關(guān)系的實證研究表明：① 房價的提高會產(chǎn)生有利于資方的分配效應(yīng)；② 勞動收入份額的下降對房價上漲起到了一定的助推作用；③ 西部地區(qū)房價對勞動收入份額的影響更為明顯，東部地區(qū)則是勞動收入份額對房價的影響更為強烈。關(guān)于房價與居民收入差距互動關(guān)系的實證研究表明：現(xiàn)階段我國房價上漲與城鄉(xiāng)收入差距擴大之間表現(xiàn)為一種正反饋機制作用。

第6章主要從房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)市場價格兩個角度分析了房地產(chǎn)業(yè)對我國總需求結(jié)構(gòu)的影響。首先分析收入分配對總需求結(jié)構(gòu)的影響機理。隨后，構(gòu)建了一個關(guān)于經(jīng)濟增長過程中總需求結(jié)構(gòu)隨住房投資波動而變動的理論模型。并利用我國19522010年的數(shù)據(jù)進行了實證考察。理論和實證分析表明，在經(jīng)濟的增長過程中，工業(yè)化和城市化在總需求結(jié)構(gòu)變動中起到基礎(chǔ)性的作用。最后，利用19992010年我國省級數(shù)據(jù)，對房價的需求結(jié)構(gòu)變動效應(yīng)進行了實證檢驗。結(jié)果顯示，房價波動對總需求結(jié)構(gòu)變動施加了額外的影響，房價上漲強化了我國依賴外需、依賴投資的需求結(jié)構(gòu)特征。

第7章為結(jié)語部分，總結(jié)了前文的主要結(jié)論，并提出相應(yīng)的政策建議。

作 者

2015年1月于成都