前言

土地是人類最基本的生產(chǎn)資料，也是人類賴以生存的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉配第說(shuō)，土地是財(cái)富之母。馬克思也說(shuō)，土地是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉。孫中山指出，土地，為人類所依附而存者也，故無(wú)土地?zé)o人類。也就是說(shuō)，土地既是重要的資源，還是重要的資產(chǎn)，也是人類活動(dòng)和城市發(fā)展的空間載體。在現(xiàn)代社會(huì)里，隨著土地資源的日益緊缺，以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)和城市建設(shè)的不斷發(fā)展，如何優(yōu)化土地利用，提高土地資源配置效率，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，顯得日益重要。
筆者在攻讀碩士期間就參與土地利用和區(qū)域發(fā)展研究，其后又在高校從事過(guò)房地產(chǎn)方面的教學(xué)和研究工作。攻讀博士期間對(duì)大都市郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)學(xué)習(xí)和研究。到上海工作后，繼續(xù)對(duì)土地、房地產(chǎn)以及城市發(fā)展等問(wèn)題進(jìn)行跟蹤研究，并利用業(yè)余時(shí)間，在《城市發(fā)展研究》《上海經(jīng)濟(jì)研究》《浙江學(xué)刊》《城市問(wèn)題》《環(huán)境保護(hù)》《中國(guó)土地》《教育發(fā)展研究》《改革與戰(zhàn)略》等核心期刊上發(fā)表60余篇相關(guān)論文。本書收錄了其中有關(guān)土地利用和城市高質(zhì)量發(fā)展方面的45篇論文，既是對(duì)自己近年來(lái)研究成果的總結(jié)和檢視，也希望對(duì)當(dāng)前以及今后一段時(shí)期的相關(guān)工作有所裨益。
從內(nèi)容上看，這些論文主要涉及四個(gè)方面：
（1）土地利用與產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，共14篇。包括：土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、舊工業(yè)區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，以及文化、旅游、養(yǎng)老等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展中的土地利用問(wèn)題等。其中，在國(guó)內(nèi)首次系統(tǒng)論述了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下土地制度創(chuàng)新的路徑和方向；結(jié)合工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型，首次系統(tǒng)研究了土地政策促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的機(jī)理和調(diào)控體系；以創(chuàng)新發(fā)展為目標(biāo)，系統(tǒng)研究了土地政策促進(jìn)教育、旅游、文化、創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的著力點(diǎn)和實(shí)施路徑等。
（2）土地政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，共15篇。包括土地市場(chǎng)的運(yùn)行和發(fā)展規(guī)律、土地儲(chǔ)備、土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、土地登記、土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和調(diào)控、土地需求規(guī)模預(yù)測(cè)等內(nèi)容。其中，首次系統(tǒng)提出土地景氣指數(shù)的內(nèi)涵、特點(diǎn)和建立方法，并構(gòu)建了土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系以及信號(hào)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)；首次系統(tǒng)論述了土地一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展理論，以及二級(jí)市場(chǎng)的改革發(fā)展路徑；首次提出了基于土地利用綜合效益提升的土地交易方式創(chuàng)新方向和路徑。
（3）土地利用與宜居城市建設(shè)，共10篇。主要包括多規(guī)合一、城中村改造、城市綠色發(fā)展、宜居城市建設(shè)、住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)等內(nèi)容。其中，在國(guó)內(nèi)首次從供給、需求和國(guó)際對(duì)比三個(gè)角度，運(yùn)用七種方法，構(gòu)建了城市住宅用地預(yù)測(cè)的新模型。以綠色發(fā)展為目標(biāo)，從生態(tài)環(huán)境建設(shè)的角度提出了城中村改造、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型利用的路徑和方法。以協(xié)調(diào)發(fā)展為目標(biāo)，研究提出了郊區(qū)住區(qū)的空間組織、住宅用地混居以及以人為本的住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)路徑和方法。以集約發(fā)展和宜居城市建設(shè)為目標(biāo)，研究提出了如何在集約用地背景下優(yōu)化居住環(huán)境的新路徑。
（4）土地利用與城市空間治理，共6篇。以促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高土地利用效率和效益為目標(biāo)，首次系統(tǒng)提出了城市土地用途管制制度的演變規(guī)律與趨勢(shì)。從提升城市空間治理水平入手，提出了城市更新治理的路徑和方法，以及未來(lái)城市管理的體制、機(jī)制和模式等。
從寫作背景看，所選論文基本體現(xiàn)了不同時(shí)期的時(shí)代要求和本人的學(xué)術(shù)關(guān)注點(diǎn)。按照工作單位變化，大致可分為五個(gè)階段：第一階段是2001～2003年在住宅發(fā)展部門工作時(shí)期。這一階段正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高峰期，同時(shí)也出現(xiàn)了住宅開(kāi)發(fā)擴(kuò)張過(guò)快、土地資源浪費(fèi)比較嚴(yán)重，城市攤大餅比較突出等問(wèn)題。重點(diǎn)關(guān)注和研究了大城市郊區(qū)住宅的開(kāi)發(fā)及用地問(wèn)題。相關(guān)成果主要體現(xiàn)在第三、第四部分。第二階段是2003～2008年在房屋土地資源管理部門工作時(shí)期。這一階段正是房地產(chǎn)投資偏熱，房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)期，同時(shí)也是中央提出加強(qiáng)土地調(diào)控的時(shí)期。主要關(guān)注如何更好地發(fā)揮土地調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。相關(guān)成果主要體現(xiàn)在第二部分。第三階段是2008～2012年在規(guī)劃和國(guó)土資源部門工作期間。這一階段正是面臨國(guó)際金融危機(jī)壓力，以及加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)期。重點(diǎn)關(guān)注如何通過(guò)加強(qiáng)土地利用規(guī)劃的引導(dǎo)和調(diào)控，以及土地制度和政策的創(chuàng)新，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。相關(guān)成果主要體現(xiàn)在第三、第四部分。第四階段是2013～2017年在土地交易部門工作期間。這一階段，上海城市發(fā)展進(jìn)入城市更新的關(guān)鍵時(shí)期，也是中央提出加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的時(shí)期。這一時(shí)期主要圍繞土地市場(chǎng)管理和調(diào)控、城市更新、節(jié)約集約用地、生態(tài)文明和宜居城市建設(shè)等問(wèn)題進(jìn)行了研究。相關(guān)成果主要體現(xiàn)在第一、第二部分。第五階段是2018～2019年在國(guó)家部委工作期間。這一時(shí)期圍繞中央關(guān)于高質(zhì)量發(fā)展、生態(tài)文明建設(shè)和鄉(xiāng)村振興等重大戰(zhàn)略，重點(diǎn)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)、農(nóng)村土地制度改革、節(jié)約集約用地等問(wèn)題開(kāi)展了研究，相關(guān)成果主要體現(xiàn)在第一、第二部分。
當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。按照中央要求，高質(zhì)量發(fā)展階段將更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，更加關(guān)注土地集約高效利用，更加關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和宜居城市建設(shè)，更加關(guān)注城市治理能力現(xiàn)代化。本次所選論文基本上涵蓋了上述幾個(gè)方面，相信對(duì)從事上述工作和研究的相關(guān)人員有一定的參考價(jià)值。
本書出版之際，感謝上海政法學(xué)院上海市法學(xué)高原學(xué)科環(huán)境法建設(shè)項(xiàng)目的資助！感謝上海政法學(xué)院王文革教授多年來(lái)的關(guān)心、指導(dǎo)和幫助！感謝自然資源部領(lǐng)導(dǎo)、上海市規(guī)劃和自然資源局領(lǐng)導(dǎo)以及上海土地交易中心領(lǐng)導(dǎo)長(zhǎng)期以來(lái)的關(guān)心、支持和厚愛(ài)！感謝我的家人長(zhǎng)期以來(lái)的鼎力支持和關(guān)心照顧！感謝知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社彭小華老師為本書出版所做的大量工作！需要說(shuō)明的是，本書的部分內(nèi)容是筆者和筆者的團(tuán)隊(duì)共同研究的成果，在此向他們一并表示由衷的感謝！由于水平有限，書中肯定存在錯(cuò)漏之處，敬請(qǐng)廣大讀者不吝指正。