二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)活躍，寫(xiě)字樓租賃流轉(zhuǎn)頻繁。俗話(huà)說(shuō)，錢(qián)多是非多，上述領(lǐng)域均為民商事糾紛常見(jiàn)的爭(zhēng)議類(lèi)型。本律師團(tuán)隊(duì)在上述領(lǐng)域承辦過(guò)形形色色的案件，解答過(guò)五花八門(mén)的咨詢(xún)，現(xiàn)靜下心來(lái)，擠出并利用辦案余閑，對(duì)案例進(jìn)行歸納整理，提煉裁判要旨，以饗讀者；并根據(jù)既有的裁判經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，以期建立標(biāo)準(zhǔn)化的辦案流程，最終達(dá)到高效識(shí)別爭(zhēng)議焦點(diǎn)，精準(zhǔn)出具訴訟策略，更好地維護(hù)委托人權(quán)益的目的。
從法律層面來(lái)講，這些爭(zhēng)議屬于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)及租賃，其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的兩大來(lái)源為物權(quán)法及合同法。而且，大額交易需要銀行提供貸款，故爭(zhēng)議多涉及擔(dān)保法。
從司法實(shí)務(wù)層面來(lái)講，最高人民法院在房屋買(mǎi)賣(mài)及租賃領(lǐng)域出臺(tái)了兩部司法解釋?zhuān)皇恰蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2003〕7號(hào)），二是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2009〕11號(hào)）。但商品房買(mǎi)賣(mài)畢竟與二手房買(mǎi)賣(mài)在側(cè)重點(diǎn)上有所不同，商品房更多地體現(xiàn)了行政調(diào)控與干預(yù)的色彩，二手房則更好地貫徹了當(dāng)事人意思自治的民商法規(guī)則。因此，在爭(zhēng)議類(lèi)型與裁判規(guī)則上，二者存在較大的差異。而寫(xiě)字樓租賃相比于房屋租賃，也有自己的特點(diǎn)，蓋因?qū)懽謽亲赓U中承租人多為企業(yè)，且承租用作辦公經(jīng)營(yíng)，因此對(duì)租賃物的合理使用及適租條件等方面均有獨(dú)特的要求。相關(guān)案件的裁判規(guī)則并不能完全照搬，需要在實(shí)務(wù)中具體把握與適用。
如美國(guó)著名人類(lèi)學(xué)家克利福德·吉爾茲所言，一切知識(shí)均為地方性知識(shí)（local knowledge）。全國(guó)地域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡導(dǎo)致裁判規(guī)則的非普適性，尤其在一線城市，特別是北京，二手房買(mǎi)賣(mài)爭(zhēng)議解決領(lǐng)域存在大量的地方性實(shí)踐與規(guī)則。
例如，自2007年以來(lái)，北京市房?jī)r(jià)飛漲，廣大白領(lǐng)掙的錢(qián)的一大半交了房租。房地產(chǎn)市場(chǎng)屢經(jīng)政策調(diào)控，購(gòu)房人資格、稅費(fèi)繳納金額、首付款比例、貸款按揭比例多次調(diào)整，導(dǎo)致實(shí)踐中二手房買(mǎi)賣(mài)合同的效力及履行受到重大影響，爭(zhēng)議眾多。北京市高級(jí)人民法院就因政策調(diào)控導(dǎo)致的房屋買(mǎi)賣(mài)合同爭(zhēng)議，多次出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)范性文件，如《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件處理的暫行意見(jiàn)》（京高法發(fā)〔2011〕400號(hào)）、《北京市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（2011年12月13日）、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于妥善處理涉及新國(guó)五條的房屋糾紛案件若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（2013年7月9日）及《北京市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及3·17新政的房屋糾紛案件若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（2017年12月18日）。本書(shū)專(zhuān)門(mén)辟出政策調(diào)控部分，結(jié)合案例（包括因3·17新政導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的最新案例）進(jìn)行深入解讀。
再如，央產(chǎn)房（中央在京單位保障性住房）交易，屬于北京特色，其在購(gòu)房資格、上市交易條件及過(guò)戶(hù)上均有獨(dú)特的規(guī)則，本書(shū)在特殊房屋部分辟專(zhuān)欄結(jié)合案例予以深入解讀。
另如，對(duì)于《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于規(guī)范合同糾紛級(jí)別管轄及案件受理費(fèi)問(wèn)題的意見(jiàn)》（京高法發(fā)〔2014〕450號(hào)），本律師團(tuán)隊(duì)經(jīng)檢索全國(guó)范圍內(nèi)的同類(lèi)案例并研判最高人民法院對(duì)此的裁判規(guī)則后，認(rèn)為，該指導(dǎo)意見(jiàn)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中如何認(rèn)定訴訟請(qǐng)求標(biāo)的額以確定級(jí)別管轄的重大爭(zhēng)議問(wèn)題，總結(jié)了當(dāng)前的裁判規(guī)則，且司法實(shí)務(wù)中操作效果良好，可為全國(guó)其他地方法院裁判所借鑒，乃至由最高人民法院擇善采納并就此制定相應(yīng)的司法解釋。
本律師團(tuán)隊(duì)在搜索參閱市面上已有同類(lèi)書(shū)籍的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)策劃并突出了本書(shū)的兩大特色。一是本書(shū)解讀的案例以北京市的為主，這不僅是因?yàn)楸韭蓭焾F(tuán)隊(duì)均為北京律師，更是因?yàn)楸本┦械纳鲜鲱I(lǐng)域的交易多、糾紛多，且法官的裁判理念及規(guī)則先進(jìn)，為我們提供了高質(zhì)量、有水平的裁判文書(shū)與寫(xiě)作素材；二是本書(shū)解讀的案例以北京市法院終審及近年的案例為主，以吸收最新裁判觀點(diǎn)、緊跟司法實(shí)務(wù)動(dòng)態(tài)并掌握實(shí)踐前沿進(jìn)展，保證本律師團(tuán)隊(duì)代理案件的思路契合當(dāng)前法官的裁判觀點(diǎn)。
本書(shū)上編為二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，分為爭(zhēng)議管轄合同效力合同履行解約賠償借名買(mǎi)房貸款糾紛政策調(diào)控家庭房事與特殊房屋（如央產(chǎn)房、經(jīng)適房等）九個(gè)專(zhuān)題；下編為寫(xiě)字樓租賃合同糾紛，重點(diǎn)選取了司法實(shí)務(wù)中的疑難案例（如再審案例）進(jìn)行分析。全書(shū)共計(jì)選取百余篇案例并予以深入解讀，且附該領(lǐng)域各地法院的指導(dǎo)性意見(jiàn)（以北上廣深為主），以饗讀者。
上編 二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
一、爭(zhēng)議管轄
001 房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中如何認(rèn)定訴訟請(qǐng)求標(biāo)的額以確定級(jí)別管轄
002 訴訟請(qǐng)求過(guò)戶(hù)登記根據(jù)請(qǐng)求權(quán)發(fā)生的權(quán)利依據(jù)，適用不同的法院管轄規(guī)則
二、合同效力
003 房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，前手合同無(wú)效，后手合同未必?zé)o效，買(mǎi)受人依然可能取得房屋所有權(quán)
004 未經(jīng)法定代理人同意或追認(rèn)，限制行為能力人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
005 當(dāng)事人簽訂的購(gòu)房意向書(shū)具備買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容的，可認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同
006 為履行以房抵債協(xié)議而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，債權(quán)人有權(quán)要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)|附條件
007 土地的劃撥性質(zhì)并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力|附劃撥土地上房屋買(mǎi)賣(mài)條件
008 房屋買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于附屬設(shè)施設(shè)備一并轉(zhuǎn)讓的籠統(tǒng)約定效力如何？賣(mài)方私自搬走部分家具是否構(gòu)成違約？
009 與精神病人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力如何？
010 裁判認(rèn)定口頭借名買(mǎi)房協(xié)議成立的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)
011 出賣(mài)人冒名簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同導(dǎo)致合同無(wú)效的，法院按照各參與人對(duì)合同無(wú)效的主觀過(guò)錯(cuò)分擔(dān)賠償買(mǎi)受人的相應(yīng)損失
012 為規(guī)避?chē)?guó)家稅收監(jiān)管，故意隱瞞房屋真實(shí)交易價(jià)格簽訂的陰陽(yáng)合同效力如何？
013 白紙黑字的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，法院卻認(rèn)定為贈(zèng)與？
014 當(dāng)事人主張名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為民間借貸，法院根據(jù)哪些因素裁量認(rèn)定糾紛性質(zhì)？
015 侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同依然有效
016 出租人出賣(mài)租賃房屋，承租人知情且配合看房后又反悔主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，裁判不支持
017 承租人將房屋整體轉(zhuǎn)租后，不再享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人可不經(jīng)提前通知直接出售租賃房屋
018 承租人不具備購(gòu)房資格，請(qǐng)求以第三人名義購(gòu)買(mǎi)租賃房屋行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，判決不予支持
019 網(wǎng)簽僅具有備案作用，不能視為變更合同內(nèi)容，網(wǎng)簽合同無(wú)效不影響面簽合同的效力
三、合同履行
020 出賣(mài)人主張未取得房產(chǎn)證合同無(wú)效并愿意承擔(dān)違約責(zé)任解除合同的，買(mǎi)受人有權(quán)要求合同繼續(xù)履行并要求出賣(mài)人依約交房
021 出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后死亡，合同義務(wù)應(yīng)由其繼承人繼續(xù)履行
022 看房時(shí)的紅木家具在實(shí)際交付時(shí)竟被換成普通家具？買(mǎi)房人可要求賣(mài)房人按照家具價(jià)值照價(jià)賠償
023 買(mǎi)受人未按照合同約定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)向出賣(mài)人支付購(gòu)房款竟不構(gòu)成違約？分期付款中買(mǎi)受人的權(quán)益保護(hù) / 91
024 房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕繼續(xù)履行而另一方堅(jiān)持的，法院應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行（即使一方愿意以承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同）
025 購(gòu)房款支付附條件（完成網(wǎng)簽），因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е戮W(wǎng)簽遲延的，購(gòu)房余款的支付時(shí)間亦應(yīng)相應(yīng)順延
026 房屋買(mǎi)受人在磋商中為履約作出的退讓性表示，不宜作為認(rèn)定案件基本事實(shí)的依據(jù)
027 買(mǎi)受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，不能因此要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任
028 出售無(wú)證房產(chǎn)導(dǎo)致買(mǎi)房人不能辦理貸款，賣(mài)房人被判承擔(dān)違約責(zé)任
029 買(mǎi)到無(wú)證房屋，房屋買(mǎi)賣(mài)合同如何繼續(xù)履行？出賣(mài)人以尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由拒絕繼續(xù)履行合同，法院可以依職權(quán)追加開(kāi)發(fā)商為第三人，判令其協(xié)助辦證
030 房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，賣(mài)房人將房屋另行出賣(mài)給第三人并完成過(guò)戶(hù)，買(mǎi)房人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同的，法院將不予支持
031 一房數(shù)賣(mài)，房落誰(shuí)家：出賣(mài)人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同，合同履行程度更深的買(mǎi)受人可優(yōu)先履行|附履行程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)
032 出賣(mài)人一房二賣(mài)，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除，買(mǎi)受人可以要求同時(shí)賠償房屋漲價(jià)損失和不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的損失
033 出賣(mài)人逾期遷出戶(hù)口，購(gòu)房人只能起訴要求其承擔(dān)違約責(zé)任
034 逾期遷出戶(hù)口約定按日計(jì)算違約金，則出賣(mài)人承擔(dān)的賠償責(zé)任范圍限于購(gòu)房人起訴前二年及起訴至戶(hù)口遷出之日止
035 第三人死亡戶(hù)口注銷(xiāo)，因這并非出賣(mài)人履行合同遷出戶(hù)口的行為，支付尾款條件并未成就
四、解約賠償
036 委托賣(mài)房中受委托人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)格出售房屋，委托人有權(quán)要求其賠償房屋差價(jià)的損失
037 買(mǎi)房人逾期支付購(gòu)房款而賣(mài)房人接受的，買(mǎi)房人仍然構(gòu)成違約，賣(mài)房人可以向買(mǎi)房人主張違約責(zé)任
038 房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人未簽署書(shū)面解除協(xié)議，法院依據(jù)微信聊天記錄認(rèn)定達(dá)成口頭解除協(xié)議
039 當(dāng)事人一方違反商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因此給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任|附賠償范圍
040 房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人未約定逾期交房違約金或其計(jì)算方式，當(dāng)發(fā)生逾期交房情形，買(mǎi)受人的損失可由法院合理酌定
041 房?jī)r(jià)下跌，買(mǎi)房人拒絕繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，賣(mài)房人有權(quán)要求其賠償因房?jī)r(jià)下跌所受的經(jīng)濟(jì)損失|81萬(wàn)元巨額毀約賠償金案例
042 房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定以貸款方式付款，因國(guó)家政策變化導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同
043 房屋買(mǎi)賣(mài)合同未明確約定付款期限，即使買(mǎi)方在房屋過(guò)戶(hù)后三年仍未付款，賣(mài)方也不能直接以此為由請(qǐng)求解除合同
044 房屋漲價(jià)賣(mài)方毀約不賣(mài)，買(mǎi)方可以向賣(mài)方主張與房屋差價(jià)相應(yīng)的賠償金|賣(mài)方收5萬(wàn)元定金，毀約竟被判賠償89萬(wàn)元
045 二手房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，雙倍返還定金仍不足以彌補(bǔ)損害的部分，非違約一方仍可以要求違約方賠償（雙倍返還定金與賠償損失可以同時(shí)適用）
046 賠償租房損失以合同繼續(xù)履行為前提，房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后，買(mǎi)方不得再要求賣(mài)方賠償租房損失
047 房屋買(mǎi)賣(mài)合同因買(mǎi)方無(wú)力支付購(gòu)房款而解除，房屋再次出售房?jī)r(jià)降低的，是否可以要求原買(mǎi)房人賠償差價(jià)損失？
048 房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)退還中介費(fèi)并賠償損失
049 注銷(xiāo)網(wǎng)簽后一方在合理期間內(nèi)怠于積極磋商且影響房屋過(guò)戶(hù)登記的，對(duì)方有權(quán)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同
050 出賣(mài)人隱瞞房屋權(quán)屬狀況構(gòu)成欺詐的，買(mǎi)受人有權(quán)訴請(qǐng)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同并要求其賠償相應(yīng)的房屋差價(jià)損失
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