第一部分　房地產(chǎn)企業(yè)成本系統(tǒng)建立
第一章　房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的基礎(chǔ)
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本費用主要產(chǎn)生于前期投資決策、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等過程，因此要控制成本，在滿足消費者需求的情況下，必須以“市場為導(dǎo)向”對房地產(chǎn)開發(fā)實施全過程成本控制。具體來說，必須根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本產(chǎn)生的特點，以全程成本控制為指導(dǎo)，在這個總體戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，建立戰(zhàn)略執(zhí)行體系，并將全程的成本控制戰(zhàn)略貫穿于投資決策、規(guī)劃設(shè)計、招投標、材料采購、項目施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)中，以實現(xiàn)成本控制的戰(zhàn)略目標。
成本控制戰(zhàn)略實施的關(guān)鍵是建立成本控制保障體系，為成本控制提供行為規(guī)范和組織保障，使成本控制有章可循。
第一節(jié)　組織方面的保障體系 2
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的組織體系 2
二、成本管理職責 3
【實戰(zhàn)范本1-01】某房地產(chǎn)企業(yè)目標成本管理組織體系 4
【實戰(zhàn)范本1-02】某地產(chǎn)公司成本管理中心崗位職責說明 10
第二節(jié)　成本控制管理信息系統(tǒng) 18
一、成本控制管理信息系統(tǒng)設(shè)計的基本思想 19
二、系統(tǒng)單據(jù)類型設(shè)計及費用項目成本分類 19
第三節(jié)　建立成本監(jiān)控系統(tǒng) 22
一、制度建設(shè) 23
二、計劃管理 23
三、分析檢查 23
四、信息交流 24
第四節(jié)　成本檔案管理系統(tǒng) 24
一、成本檔案管理的要求 24
二、成本檔案的組成及其管理標準 25
三、成本檔案的歸檔與立卷 28
四、成本檔案的編目與裝訂 28
五、成本檔案的保管與使用 29
【實戰(zhàn)范本1-03】成本檔案查閱登記表 30

第二章　目標成本管理體系
目標成本是企業(yè)在特定時期內(nèi)為保證預(yù)期利潤的實現(xiàn)，并作為全體企業(yè)員工奮斗的目標而設(shè)定的一種預(yù)計成本，它是預(yù)測成本與目標管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物，也就是將成本控制作為工作的目標。目標成本的表現(xiàn)形式很多，如計劃成本、承諾成本、預(yù)期成本或利潤成本等。目標成本是指在保證某項產(chǎn)品獲得要求預(yù)期利潤條件下允許該產(chǎn)品所發(fā)生的最高成本數(shù)據(jù)。
目標成本和目標成本管理兩者之間是辯證統(tǒng)一的關(guān)系。目標成本是目標成本管理的實施對象和預(yù)期目標，目標成本管理是達到和實現(xiàn)目標成本的方式及方法。缺乏目標成本的確定編制、規(guī)劃管理和過程控制，目標成本的實現(xiàn)便成為空談。
第一節(jié)　目標成本管理概述 31
一、目標成本管理的基本原理 31
二、目標成本管理的原則 32
三、目標成本管理流程 32
四、目標成本管理的文件 34
【實戰(zhàn)范本2-01】項目開發(fā)部成本控制責任書 37
【實戰(zhàn)范本2-02】設(shè)計部成本控制責任書 40
【實戰(zhàn)范本2-03】工程部成本控制責任書 44
【實戰(zhàn)范本2-04】項目經(jīng)理部成本控制責任書 47
【實戰(zhàn)范本2-05】營銷管理部成本控制責任書 50
【實戰(zhàn)范本2-06】成本管理部成本控制責任書 53
第二節(jié)　目標成本的預(yù)測 57
一、目標成本預(yù)測的注意事項 57
二、目標成本預(yù)測的方法 58
三、房地產(chǎn)目標成本構(gòu)成維度的分解 59
【實戰(zhàn)范本2-07】房地產(chǎn)項目開發(fā)總目標控制表 60
【實戰(zhàn)范本2-08】房地產(chǎn)項目目標成本測算表 64
第三節(jié)　目標成本的動態(tài)管理 74
一、動態(tài)成本的內(nèi)涵 74
二、目標成本動態(tài)管理的意義 74
三、目標成本動態(tài)管理的支持文件 75
四、建立房地產(chǎn)開發(fā)項目目標成本動態(tài)控制機制 76
五、整合項目管理全過程業(yè)務(wù)鏈 80
【實戰(zhàn)范本2-09】某房地產(chǎn)公司責任成本體系 81

第二部分　房地產(chǎn)項目全過程成本控制
第三章　房地產(chǎn)項目投資決策環(huán)節(jié)的成本控制
投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是影響項目投資成敗的關(guān)鍵，項目投資決策成敗直接關(guān)系到項目將來產(chǎn)生的實際成本。房地產(chǎn)開發(fā)投資的綜合性、投資額大、建設(shè)周期長和涉及面廣等特點使房地產(chǎn)投資決策難免出現(xiàn)失誤，所以對一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如何建立科學(xué)的決策機制，正確規(guī)避決策中的各種風險，成為成本控制的關(guān)鍵。
第一節(jié)　投資決策階段成本概述 88
一、投資決策階段的費用組成 88
二、投資決策階段成本管理存在的問題 88
三、前期投資決策階段影響成本的主要因素 89
四、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的成本控制存在的問題 89
五、投資決策不當對成本的影響 91
第二節(jié)　投資決策階段成本控制的對策 92
一、企業(yè)內(nèi)部完善投資決策流程 92
二、充分了解市場和政策法規(guī)信息 92
三、做好投資項目決策分析工作 93
【實戰(zhàn)范本3-01】土地開發(fā)地塊信息表 94
【實戰(zhàn)范本3-02】土地SWOT分析表 97
【實戰(zhàn)范本3-03】地塊成交信息一覽表 98
【實戰(zhàn)范本3-04】房地產(chǎn)板塊分布情況表 98
四、對開發(fā)項目進行投資估算 100
【實戰(zhàn)范本3-05】某項目成本及投資收益測算 101
【實戰(zhàn)范本3-06】某地產(chǎn)項目成本測算表 105

第四章　房地產(chǎn)項目設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制
設(shè)計環(huán)節(jié)對投資的影響程度高達70%～90%。設(shè)計環(huán)節(jié)工作水平的高低、質(zhì)量的高低不僅影響施工階段投資的多少，而且也影響項目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟效益的高低�？刂品康禺a(chǎn)企業(yè)項目的建設(shè)工程成本，首先應(yīng)從設(shè)計開始，因為設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模、提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。
第一節(jié)　房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制的必要性 110
一、設(shè)計管理與成本的關(guān)系 111
二、設(shè)計階段成本控制的影響因素 111
三、設(shè)計階段成本控制的重要性 113
四、明確設(shè)計階段各專業(yè)人員的成本責任 113
【實戰(zhàn)范本4-01】項目設(shè)計階段成本管理工作指引 114
第二節(jié)　規(guī)劃設(shè)計階段成本控制的措施 122
一、加強設(shè)計階段的經(jīng)濟論證 122
二、實行限額設(shè)計 123
三、實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法 123
四、要加強設(shè)計出圖前的審核工作 123
五、有效規(guī)范工程招投標制度，推進設(shè)計監(jiān)理制 124
【實戰(zhàn)范本4-02】某地產(chǎn)企業(yè)項目限額設(shè)計參考意見 124
【實戰(zhàn)范本4-03】某地產(chǎn)企業(yè)限額管理標準 127
第三節(jié)　地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本優(yōu)化 134
一、設(shè)計前期成本控制要點 134
二、概念、規(guī)劃設(shè)計階段成本控制重點 137
三、方案設(shè)計階段成本控制重點 139
四、擴初設(shè)計階段成本控制重點 142
五、施工圖設(shè)計階段成本控制重點 146
六、二次設(shè)計階段成本控制重點 148
第四節(jié)　慎選設(shè)計方案以控制成本 149
一、基于成本控制的設(shè)計方案選擇流程 150
二、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計方案的選擇 150
三、地基基礎(chǔ)設(shè)計方案的選擇 153
四、裝飾裝修設(shè)計方案的選擇 153

第五章　房地產(chǎn)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制
招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及工程、設(shè)計、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制定，重點在于評標。
第一節(jié)　招投標階段對成本控制的影響 155
一、招標文件對成本的影響 155
二、計量計價模式對成本的影響 155
三、投標方案對成本的影響 156
四、招投標階段控制流程對成本的影響 156
第二節(jié)　招標過程中的成本控制措施 157
一、選擇合理的發(fā)包模式 157
二、合理劃分標段 163
三、編制工程量清單和招標控制價 164
【實戰(zhàn)范本5-01】工程量清單表格模板 170
四、招標文本庫的標準化 175
相關(guān)鏈接　定額計價法 177
五、分析投標報價，協(xié)助合同價格談判 178
【實戰(zhàn)范本5-02】投標報價對比表 179
【實戰(zhàn)范本5-03】招標項目成本考察及分析表 179
六、分析施工方案技術(shù)經(jīng)濟的合理性 180
七、做好合同的簽訂工作 180

第六章　房地產(chǎn)項目采購環(huán)節(jié)成本控制
在房地產(chǎn)企業(yè)中采購管理是整個施工項目管理的重要組成部分。材料的采購管理是項目采購管理的重要組成部分，也是耗用資金最多的一個環(huán)節(jié)；它同時也是目前建筑項目成本管理中普遍失控的環(huán)節(jié)，也是參與人員損公利己、腐敗產(chǎn)生的環(huán)節(jié)。材料采購管理的優(yōu)與劣關(guān)系到了整個項目成本管理的成敗，它已成為建筑施工業(yè)對施工項目管理重點關(guān)注的領(lǐng)域。怎樣做好材料采購管理，成為我們需要正視并亟待解決的問題。
第一節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目采購概述 181
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目采購物資分類 181
二、房地產(chǎn)企業(yè)的項目采購特點分析 183
第二節(jié)　采購成本控制的基礎(chǔ)——完善采購系統(tǒng)建設(shè) 184
一、房地產(chǎn)企業(yè)采購管理系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu) 184
二、采購流程關(guān)鍵績效衡量指標和關(guān)鍵點的確定 186
【實戰(zhàn)范本6-01】戰(zhàn)略采購管理流程 187
【實戰(zhàn)范本6-02】采購管理計劃編制流程 192
【實戰(zhàn)范本6-03】外包方案編制流程 192
【實戰(zhàn)范本6-04】招標管理流程 193
【實戰(zhàn)范本6-05】評標管理流程 193
【實戰(zhàn)范本6-06】采購合同管理流程 194
【實戰(zhàn)范本6-07】采購合同關(guān)閉流程 194
三、明確采購的主體 195
四、采購方式的確定 197
【實戰(zhàn)范本6-08】項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標建議 198
【實戰(zhàn)范本6-09】項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標建議 198
五、供應(yīng)商管理系統(tǒng)的建立 199
【實戰(zhàn)范本6-10】材料/設(shè)備制造商/供應(yīng)商信息庫 199
【實戰(zhàn)范本6-11】供應(yīng)商洽談記錄 200
第三節(jié)　房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制執(zhí)行 200
一、制定采購預(yù)算與估計成本 200
二、制訂采購計劃 200
【實戰(zhàn)范本6-12】項目采購需求計劃 202
【實戰(zhàn)范本6-13】項目采購計劃管控表 202
三、采購詢價 203
【實戰(zhàn)范本6-14】甲定乙購材料（設(shè)備）價格審訂單 203
【實戰(zhàn)范本6-15】甲定乙購材料（設(shè)備）品牌標準核訂單 203
【實戰(zhàn)范本6-16】乙購材料（設(shè)備）價格審核表 204
四、供應(yīng)商的選擇 205
五、采購環(huán)境的利用 205
六、采購合同簽訂 206
【實戰(zhàn)范本6-17】合同現(xiàn)場交底單 206
【實戰(zhàn)范本6-18】工程項目采購合同交底答疑紀要 207
【實戰(zhàn)范本6-19】工程項目采購合同履約情況記錄表 207
【實戰(zhàn)范本6-20】工程項目采購合同履約檢查情況通報 208
【實戰(zhàn)范本6-21】合同價款變更情況匯總表 208
七、采購環(huán)節(jié)成本控制要點、內(nèi)容、方法及執(zhí)行部門 208

第七章　房地產(chǎn)項目工程管理環(huán)節(jié)成本控制
在房地產(chǎn)企業(yè)的所有成本中，建筑安裝成本所占比例最大，也是變數(shù)最多的部分。建筑安裝成本控制對象是工程項目，是工程項目施工過程中各種耗費的總和。它從項目中標簽約開始，到施工準備、現(xiàn)場施工、竣工驗收等，每個環(huán)節(jié)都離不開成本控制工作，其主要涉及的費用有人工費用、材料費用、其他費用（機械使用費用、輔助工程費用、臨時設(shè)施費用等）。
第一節(jié)　工程項目成本控制概述 210
一、工程項目成本的構(gòu)成 210
二、工程項目成本控制的原則 212
第二節(jié)　工程項目成本控制措施 213
一、預(yù)算及資金控制 213
【實戰(zhàn)范本7-01】某地產(chǎn)企業(yè)工程付款管理制度 214
【實戰(zhàn)范本7-02】工程預(yù)算書 219
【實戰(zhàn)范本7-03】付款審批表 221
【實戰(zhàn)范本7-04】工程款支付申請表 221
【實戰(zhàn)范本7-05】工程款已支付報表 222
二、采取組織措施控制工程成本 222
三、采取技術(shù)措施控制工程成本 224
四、采取經(jīng)濟措施控制工程成本 225
五、加強質(zhì)量管理，控制返工率 226
【實戰(zhàn)范本7-06】項目工程質(zhì)量管理辦法 228
六、加強合同管理，控制工程成本 234
【實戰(zhàn)范本7-07】房地產(chǎn)項目合同管理程序 235
七、供材管理 239
第三節(jié)　工程施工薄弱環(huán)節(jié)的成本控制 240
一、嚴格進行工程招標，控制新開工程的造價 240
二、合理安排施工順序，減少臨時費用 241
三、建立工程變更制度，降低工程成本 241
【實戰(zhàn)范本7-08】工程變更和現(xiàn)場簽證管理辦法 241
【實戰(zhàn)范本7-09】簽證單費用計價表 254
四、嚴格控制材料、設(shè)備價格 255
五、加強竣工結(jié)算的管理 255
【實戰(zhàn)范本7-10】工程竣工結(jié)算管理規(guī)定 258
【實戰(zhàn)范本7-11】結(jié)算項目基本信息表 261
【實戰(zhàn)范本7-12】結(jié)算審批表 262
【實戰(zhàn)范本7-13】工程結(jié)算復(fù)審情況表 263

第三部分　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本核算與分析
第八章　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本核算
成本核算是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容之一，正確組織地產(chǎn)項目的成本核算并及時將成本分析的信息反饋給企業(yè)管理層，可以為企業(yè)在不同發(fā)展階段采用不同的成本控制決策提供科學(xué)的依據(jù)。
第一節(jié)　開發(fā)產(chǎn)品成本項目的構(gòu)成 265
一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 265
二、開發(fā)產(chǎn)品成本的項目 266
第二節(jié)　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本與期間費用的核算 271
一、開發(fā)成本核算的科目設(shè)置 271
【實戰(zhàn)范本8-01】土地開發(fā)明細賬 272
【實戰(zhàn)范本8-02】房屋開發(fā)明細賬 273
【實戰(zhàn)范本8-03】某地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)成本”明細科目一覽表 273
二、土地開發(fā)成本的核算 281
【實戰(zhàn)范本8-04】成本核算明細科目匯總—開發(fā)成本表 283
三、房屋開發(fā)成本的核算 299
四、配套設(shè)施開發(fā)成本核算 300
五、期間費用的核算 301

第九章　房地產(chǎn)開發(fā)項目成本報表與分析
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)本身管理上的需要，編制諸如在建開發(fā)產(chǎn)品成本表、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表等成本報表。通過報表可動態(tài)了解項目成本情況、實際成本與目標成本的偏差情況等信息。
成本分析是難度較高的工作，沒有固定格式和方法，但是相同點是計算支出，比如人、材、機采購或租賃費用、管理費、稅金等支出費用。有的按比率計算，有的按數(shù)量乘以單價。成本分析的步驟就是找出核算對象，然后收集資料、計算、匯總、比較、分析、得出結(jié)論。
第一節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項目成本報表 303
一、在建開發(fā)產(chǎn)品成本表 303
二、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表 305
第二節(jié)　房地產(chǎn)企業(yè)項目成本分析 306
一、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本分析的必要性 306
二、成本分析與成本核算的區(qū)別 307
三、地產(chǎn)項目成本分析的方式與方法 308
四、地產(chǎn)項目成本分析中應(yīng)注意的問題 309
【實戰(zhàn)范本9-01】工程項目成本分析匯總表 310
【實戰(zhàn)范本9-02】其他直接費、間接費、管理費、財務(wù)費、稅金計劃表 310
【實戰(zhàn)范本9-03】人工成本費用分析表 312
【實戰(zhàn)范本9-04】材料成本費用分析表 313
【實戰(zhàn)范本9-05】機械成本費用分析表 314
【實戰(zhàn)范本9-06】工程分（承）包成本費用分析表 314