第 1 章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)與會(huì)計(jì)實(shí)操概述 1.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)概述 1 1.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型與主要業(yè)務(wù) 1 1.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要特征 3 1.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要流程 3 1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收概述 6 1.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收體制演進(jìn) 6 1.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)涉及稅費(fèi)概述 11 1.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)理論 22 1.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 22 1.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述 25 第 2 章 企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 2.1 企業(yè)設(shè)立條件 35 2.1.1 內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立要求 35 2.1.2 外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立要求 38 2.1.3 注冊(cè)資本與利息的稅前扣除 39 2.1.4 項(xiàng)目資本金的要求 40 2.1.5 新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案程序 42 2.2 企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)處理 42 2.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立階段涉稅問(wèn)題 42 2.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立階段的納稅計(jì)算 56 2.2.3 開辦費(fèi)的開支范圍 58 2.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌辦期的界定與開辦費(fèi)的稅務(wù)處理 58 2.3.1 籌辦期的概念 58 2.3.2 開辦費(fèi)的稅務(wù)處理 58 2.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立階段會(huì)計(jì)處理 59 2.4.1 實(shí)收資本的核算 59 2.4.2 資本公積的核算 65 第3 章 取得土地使用權(quán)階段的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 3.1 我國(guó)土地制度 69 3.1.1 土地管理的基本制度 70 3.1.2 土地的承包經(jīng)營(yíng) 71 3.1.3 土地征收和建設(shè)用地供應(yīng)制度 72 3.2 取得土地使用權(quán)的途徑 76 3.2.1 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán) 76 3.2.2 以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán) 78 3.2.3 以轉(zhuǎn)讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán) 79 3.2.4 購(gòu)買在建工程 80 3.2.5 合作開發(fā) 81 3.3 取得土地使用權(quán)階段的稅務(wù)處理 82 3.3.1 城鎮(zhèn)土地使用稅 83 3.3.2 契稅 97 3.3.3 耕地占用稅 109 3.3.4 印花稅 112 3.3.5 其他稅種 114 3.4 拆遷補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)及會(huì)計(jì)處理 116 3.4.1 拆遷補(bǔ)償?shù)男问?116 3.4.2 拆遷補(bǔ)償?shù)幕�本程�?117 3.4.3 拆遷補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)及會(huì)計(jì)處理概述 117 3.4.4 搬遷補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)及會(huì)計(jì)處理具體內(nèi)容 120 3.4.5 拆遷過(guò)程中的其他典型問(wèn)題 122 3.4.6 “三舊” 改造九種模式的稅務(wù)處理規(guī)定 126 3.5 取得土地使用權(quán)階段的會(huì)計(jì)處理 132 第4 章 開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 4.1 開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)概述 139 4.1.1 項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié) 139 4.1.2 項(xiàng)目準(zhǔn)備環(huán)節(jié) 140 4.1.3 項(xiàng)目施工環(huán)節(jié) 140 4.1.4 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié) 141 4.2 開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)處理 141 4.2.1 主要稅種的處理 141 4.2.2 合作開發(fā)模式下的稅務(wù)處理 142 4.2.3 開發(fā)建設(shè)階段典型問(wèn)題 153 4.3 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算和分配 161 4.3.1 開發(fā)成本及其核算概述 161 4.3.2 成本費(fèi)用的歸集與分配 172 4.4 公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算 179 4.4.1 成本對(duì)象的核算和確定 179 4.4.2 會(huì)計(jì)核算方法 181 4.5 土地開發(fā)成本與代建工程成本會(huì)計(jì)核算 186 4.5.1 土地開發(fā)成本會(huì)計(jì)核算 186 4.5.2 代建工程成本會(huì)計(jì)核算 188 第5 章 銷售(預(yù)售) 階段的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 5.1 銷售(預(yù)售) 階段業(yè)務(wù)概述 189 5.1.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 189 5.1.2 商品房銷售 202 5.1.3 精裝修房銷售 207 5.1.4 其他建筑物銷售 208 5.1.5 代建工程 208 5.1.6 其他業(yè)務(wù) 209 5.2 銷售(預(yù)售) 房款的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 209 5.2.1 會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 210 5.2.2 定金的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 210 5.2.3 代收款項(xiàng)的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 211 5.3 商品房銷售收入的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 213 5.3.1 收入的確認(rèn)與計(jì)量 213 5.3.2 稅法關(guān)于收入的確認(rèn)與計(jì)量的規(guī)定 216 5.3.3 房地產(chǎn)銷售收入的會(huì)計(jì)處理 219 5.3.4 商品房面積差的會(huì)計(jì)處理 220 5.3.5 委托銷售收入的會(huì)計(jì)處理 220 5.3.6 銷售退回的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 221 5.3.7 打折促銷和首付打折銷售的稅務(wù)處理 222 5.3.8 違約金收支的稅務(wù)處理 224 5.4 商品房銷售成本的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 227 5.4.1 開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 227 5.4.2 開發(fā)產(chǎn)品銷售時(shí)的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 227 5.4.3 成本差異的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 228 5.5 社會(huì)保障性住房政策優(yōu)惠及稅收實(shí)踐應(yīng)用 229 5.5.1 配建社會(huì)保障性住房稅務(wù)處理 229 5.5.2 公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的稅收優(yōu)惠 231 5.5.3 棚戶區(qū)改造的稅收優(yōu)惠 233 5.5.4 開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房的政策優(yōu)惠 235 5.6 商品房轉(zhuǎn)讓及銷售的會(huì)計(jì)處理 238 5.6.1 商品房銷售收入的會(huì)計(jì)核算 238 5.6.2 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會(huì)計(jì)核算 251 5.6.3 配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的會(huì)計(jì)核算 253 5.6.4 銷售周轉(zhuǎn)房的會(huì)計(jì)核算 253 5.6.5 代建工程收入的會(huì)計(jì)核算 254 5.6.6 其他業(yè)務(wù)收入的會(huì)計(jì)核算 254 第6 章 其他業(yè)務(wù)的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 6.1 出租和自營(yíng)物業(yè)的稅務(wù)處理 257 6.1.1 出租和自營(yíng)物業(yè)稅務(wù)處理概述 257 6.1.2 出租和自營(yíng)物業(yè)后續(xù)支出的會(huì)計(jì)核算 259 6.1.3 出租和自營(yíng)物業(yè)處置的會(huì)計(jì)核算 259 6.1.4 自營(yíng)物業(yè)對(duì)外投資的稅務(wù)處理 260 6.2 舊城改造項(xiàng)目稅收政策實(shí)踐應(yīng)用 261 6.2.1 拆遷基本程序 261 6.2.2 拆遷相關(guān)政策 262 6.2.3 應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題 263 6.3 代建開發(fā)房地產(chǎn)的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 267 6.3.1 代建模式應(yīng)符合的條件 267 6.3.2 代建模式的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 268 第7 章 房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種的稅務(wù)處理 7.1 增值稅的稅務(wù)處理 269 7.1.1 納稅人 269 7.1.2 基本政策 269 7.1.3 征稅范圍 270 7.1.4 稅率、征收率和預(yù)征率 271 7.1.5 應(yīng)納稅額的計(jì)算 271 7.1.6 征收管理 276 7.1.7 稅收優(yōu)惠與發(fā)票開具規(guī)定 277 7.1.8 案例分析 291 7.2 城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的稅務(wù)處理 297 7.2.1 城市維護(hù)建設(shè)稅的稅務(wù)處理 297 7.2.2 教育費(fèi)附加的稅務(wù)處理 304 7.3 土地增值稅的稅務(wù)處理 307 7.3.1 增值額與適用稅率 307 7.3.2 舊房銷售的土地增值稅的稅務(wù)處理 310 7.3.3 企業(yè)重組過(guò)程中涉及的土地增值稅的稅務(wù)處理 314 7.3.4 案例分析 316 7.4 房產(chǎn)稅的稅務(wù)處理 319 7.4.1 征收方法 319 7.4.2 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 323 7.4.3 繳納時(shí)間 324 7.4.4 稅收優(yōu)惠 324 7.4.5 案例分析 327 7.5 城鎮(zhèn)土地使用稅的稅務(wù)處理 328 7.5.1 納稅人 328 7.5.2 征稅范圍 329 7.5.3 計(jì)稅依據(jù) 329 7.5.4 稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算 330 7.5.5 減免稅規(guī)定 331 7.5.6 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 335 7.5.7 納稅地點(diǎn) 337 7.5.8 納稅期限 337 7.5.9 計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅的期間及計(jì)稅方法 337 7.5.10 案例分析 339 7.6 企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理 342 7.6.1 納稅人 342 7.6.2 征稅范圍 343 7.6.3 稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算 344 7.6.4 減免稅規(guī)定 350 7.6.5 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 354 7.6.6 納稅地點(diǎn) 355 7.6.7 納稅期限 356 7.6.8 案例分析 356 第8 章 土地增值稅清算 8.1 土地增值稅清算概述 360 8.1.1 土地增值稅的清算對(duì)象、清算條件及土地增值 稅清算常見問(wèn)題360 8.1.2 土地增值稅清算的時(shí)點(diǎn) 361 8.2 土地增值稅清算成本的確認(rèn) 362 8.2.1 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目 362 8.2.2 土地增值稅與企業(yè)所得稅稅前扣除項(xiàng)目差異分析 364 8.3 舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅計(jì)征 368 8.3.1 什么是舊房 368 8.3.2 轉(zhuǎn)讓舊房確定應(yīng)納稅額的四種情形及對(duì)比分析 371 8.4 土地增值稅清算案例分析 374 第9 章 利潤(rùn)形成及分配階段稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 9.1 利潤(rùn)形成階段的稅務(wù)處理 379 9.1.1 利潤(rùn)的構(gòu)成 379 9.1.2 企業(yè)所得稅的計(jì)算 380 9.2 利潤(rùn)分配階段的稅務(wù)處理 386 9.2.1 利潤(rùn)分配的流程 386 9.2.2 利潤(rùn)分配的稅務(wù)處理 386 9.3 利潤(rùn)形成及分配的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 387 9.3.1 案例分析 387 9.3.2 利潤(rùn)形成及分配的會(huì)計(jì)處理 390 第 10 章 企業(yè)所得稅的預(yù)繳與匯算清繳 10.1 企業(yè)所得稅的預(yù)繳與匯算清繳概述 393 10.1.1 企業(yè)所得稅的預(yù)繳 393 10.1.2 企業(yè)所得稅的匯算清繳 396 10.2 企業(yè)所得稅匯算清繳的納稅調(diào)整 404 10.2.1 收入確認(rèn)的納稅調(diào)整 404 10.2.2 視同銷售的納稅調(diào)整 405 10.2.3 業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的納稅調(diào)整 405 10.2.4 利息支出的納稅調(diào)整 406 10.2.5 罰金、罰款和被沒收財(cái)物損失的納稅調(diào)整 406 10.2.6 稅收滯納金的納稅調(diào)整 406 10.2.7 準(zhǔn)備金的納稅調(diào)整 407 10.2.8 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入的納稅調(diào)整 407 10.2.9 未取得發(fā)票及其他不合規(guī)票據(jù)的納稅調(diào)整 408 10.2.10 因土地增值稅清算而退還企業(yè)所得稅的納稅調(diào)整408 10.3 企業(yè)所得稅預(yù)繳與匯算清繳案例分析409 第 11 章 房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理 11.1 企業(yè)分立的稅務(wù)處理 412 11.1.1 企業(yè)分立的類型 412 11.1.2 企業(yè)分立的流程 413 11.1.3 企業(yè)分立的稅務(wù)處理 414 11.2 企業(yè)合并的稅務(wù)處理 416 11.2.1 企業(yè)合并及其特征 416 11.2.2 企業(yè)合并的流程 416 11.2.3 企業(yè)合并具體稅務(wù)處理 417 11.3 特殊業(yè)務(wù)稅務(wù)處理案例分析419