本書首次系統(tǒng)地對鐵路土地綜合開發(fā)價值評價進(jìn)行了全面的理論梳理和理論探索, 初步構(gòu)建了中國鐵路土地綜合開發(fā)價值評價的理論框架。本書以實際項目為例, 綜合運用市場法、成本法、收益法、剩余法、實物期權(quán)法進(jìn)行案例分析, 既探索了鐵路土地綜合開發(fā)價值評價的模式, 也檢驗了這5種方法在鐵路土地綜合開發(fā)價值評價過程中的適用性和有效性。對于國家制定鐵路土地綜合開發(fā)政策和管理制度有著重要的借鑒意義。
鐵路土地綜合開發(fā)價值評價研究，其政策依據(jù)是國務(wù)院及中國國家鐵路集團(tuán)有限公司相關(guān)規(guī)定，理論依據(jù)則是交通與土地開發(fā)各項研究成果。在新型城鎮(zhèn)化以及鐵路行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時，中國國家鐵路集團(tuán)有限公司需要抓住機遇并迎接挑戰(zhàn)，因此，進(jìn)行土地綜合開發(fā)價值評價既有必要性，也有可行性。必要性表現(xiàn)為：科學(xué)評價鐵路土地價值，準(zhǔn)確設(shè)定鐵路土地合作開發(fā)分成比例，合理確定鐵路土地資產(chǎn)盤活路徑，有效選擇鐵路土地綜合開發(fā)模式。可行性表現(xiàn)為：政策可行性，理論可行性，方法可行性，實踐可行性。本書通過對所選案例進(jìn)行鐵路土地綜合開發(fā)價值評價研究，發(fā)現(xiàn)在中國進(jìn)行鐵路土地綜合開發(fā)價值評價的條件已經(jīng)完全成熟。
鐵路土地綜合開發(fā)價值評價本質(zhì)上是房地產(chǎn)價值評估，因此，4種常規(guī)房地產(chǎn)價值評估方法，即市場法、成本法、收益法、剩余法都可以應(yīng)用到鐵路土地綜合開發(fā)價值評價中。本書對這4種鐵路土地綜合開發(fā)價值評價方法進(jìn)行了全面的分析。如果可比案例非常豐富，市場法最有可行性。反之，成本法就成為難以替代方法。如果能夠預(yù)測未來收益，則收益法能最大程度評價其價值。對于尚未開發(fā)的鐵路土地，剩余法是首選方法。這4種方法難以應(yīng)對越來越大的不確定性，從而導(dǎo)致估值偏低，因此，實物期權(quán)法是一種新的更為科學(xué)的方法。
本書還研究了鐵路土地綜合開發(fā)的備選模式。首先研究了影響鐵路土地綜合開發(fā)模式選擇的相關(guān)因素。然后在此基礎(chǔ)上對單獨開發(fā)和合作開發(fā)都進(jìn)行了深入的研究。最后，本書給出完整的結(jié)論，并對未來進(jìn)一步研究進(jìn)行了展望。
本書源于中國鐵路廣州局集團(tuán)有限公司在中央實施鐵路投融資體制改革并鼓勵鐵路進(jìn)入土地綜合開發(fā)市場的大背景下，為積極探索土地綜合開發(fā)模式而委托北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院課題組所進(jìn)行的課題研究。
課題組在北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)和教授的支持下，充分利用在本領(lǐng)域積累的研究資料和研究成果，并與中國鐵路廣州局集團(tuán)有限公司積極溝通、密切協(xié)作，順利完成課題研究，并基于研究成果完成了本書的撰寫。
限于作者水平，本書內(nèi)容還有許多不足之處，敬請各位讀者批評指正。本書作者將在后續(xù)研究中不斷修改完善，力爭使研究成果能夠幫助中國鐵路廣州局集團(tuán)有限公司乃至中國國家鐵路集團(tuán)有限公司抓住機遇，為新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
著者
2022年10月
1概述1
1.1研究依據(jù)1
1.1.1政策依據(jù)1
1.1.2理論依據(jù)3
1.1.3方法依據(jù)5
1.2研究背景6
1.2.1中國鐵路發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)6
1.2.2中國新型城鎮(zhèn)化的機遇與挑戰(zhàn)8
1.2.3中國房地產(chǎn)發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)9
1.3研究要求11
1.3.1研究原則11
1.3.2研究目標(biāo)13
1.3.3研究范圍14
2必要性與可行性分析15
2.1必要性分析15
2.1.1科學(xué)評價鐵路土地價值15
2.1.2準(zhǔn)確設(shè)定鐵路土地合作開發(fā)分成比例17
2.1.3合理確立鐵路土地資產(chǎn)盤活路徑18
2.1.4鐵路土地綜合開發(fā)模式的分類20
2.2可行性分析21
2.2.1政策可行性22
2.2.2理論可行性22
2.2.3方法可行性23
2.2.4實踐可行性24
3現(xiàn)狀、問題及其原因分析26
3.1中國鐵路土地綜合開發(fā)價值評價現(xiàn)狀分析26
3.1.1鐵路土地綜合開發(fā)層面的現(xiàn)狀26
3.1.2鐵路土地綜合開發(fā)價值評價層面的現(xiàn)狀28
3.2中國鐵路土地綜合開發(fā)價值評價問題分析30
3.2.1鐵路土地綜合開發(fā)層面的問題30
3.2.2鐵路土地綜合開發(fā)價值評價層面的問題32
3.3中國鐵路土地綜合開發(fā)價值評價問題原因分析33
3.3.1外在原因33
3.3.2內(nèi)在原因35
4鐵路土地綜合開發(fā)價值評價案例經(jīng)驗分析37
4.1案例一項目分析37
4.1.1案例一項目發(fā)展背景介紹37
4.1.2案例一項目開發(fā)情況簡介39
4.1.3案例一項目用地綜合開發(fā)價值測算40
4.2案例二項目分析45
4.2.1案例二項目發(fā)展背景介紹45
4.2.2案例二項目開發(fā)情況46
4.2.3案例二項目用地綜合開發(fā)價值測算48
4.3案例經(jīng)驗及其啟示51
4.3.1案例經(jīng)驗總結(jié)51
4.3.2案例經(jīng)驗對鐵路土地綜合開發(fā)價值評價的啟示52
5政策影響分析53
5.1土地財政政策影響分析53
5.1.1國家土地財政政策影響分析53
5.1.2地方土地財政政策影響分析55
5.2貨幣金融政策影響分析56
5.2.1國家貨幣政策影響分析56
5.2.2地方金融政策影響分析57
5.3土地政策影響分析58
5.3.1國家土地政策影響分析59
5.3.2地方土地政策影響分析61
5.4規(guī)劃影響分析65
5.4.1國家各種規(guī)劃影響分析65
5.4.2地方各種規(guī)劃影響分析67
6鐵路土地綜合開發(fā)價值的市場法評價研究72
6.1市場法概述72
6.1.1多種名稱72
6.1.2基本含義73
6.1.3理論基礎(chǔ)73
6.2市場法評估原理74
6.2.1市場法基本原理75
6.2.2市場法評估流程75
6.3市場法評估模型76
6.3.1可比對象選擇76
6.3.2模擬調(diào)整77
6.3.3因素修正78
6.3.4計算待估房地產(chǎn)價格80
6.4市場法適用性分析81
6.4.1市場法應(yīng)用條件81
6.4.2局限性81
7鐵路土地綜合開發(fā)價值的成本法評價研究83
7.1成本法概述83
7.1.1基本概念83
7.1.2理論依據(jù)84
7.1.3估價原則84
7.2成本法相關(guān)因素研究86
7.2.1參數(shù)研究86
7.2.2成新度研究87
7.2.3折舊研究89
7.3成本法主要研究方法90
7.3.1直線法91
7.3.2重置法91
7.4成本法適用條件分析94
7.4.1適用范圍94
7.4.2注意事項95
7.4.3局限性96
8鐵路土地綜合開發(fā)價值的收益法評價研究97
8.1收益法概述97
8.1.1多種名稱97
8.1.2基本概念97
8.1.3基本原理98
8.2收益法模型研究98
8.2.1基本公式98
8.2.2改進(jìn)模型設(shè)計99
8.3收益法指標(biāo)測算102
8.3.1收益測算102
8.3.2收益期測算102
8.3.3折現(xiàn)率測算103
8.4收益法適用性分析105
8.4.1適用條件105
8.4.2局限性106
9鐵路土地綜合開發(fā)價值的剩余法評價研究107
9.1剩余法概述107
9.1.1多種名稱107
9.1.2在評估體系中的地位107
9.1.3基本概念108
9.1.4理論依據(jù)109
9.2剩余法模型研究110
9.2.1理論模型110
9.2.2應(yīng)用模型111
9.3剩余法應(yīng)用程序114
9.3.1操作步驟114
9.3.2參數(shù)確定117
9.4剩余法適用性分析118
9.4.1適用條件118
9.4.2局限性118
10鐵路土地綜合開發(fā)價值的實物期權(quán)法評價研究120
10.1實物期權(quán)法的形成背景120
10.1.1不確定性120
10.1.2傳統(tǒng)方法應(yīng)對不確定性的不足121
10.2實物期權(quán)法概述122
10.2.1基本概念122
10.2.2理論發(fā)展123
10.3實物期權(quán)法模型研究124
10.3.1布萊克-舒爾斯模型125
10.3.2二項期權(quán)定價模型126
10.3.3實物期權(quán)一般分析方法128
10.4實物期權(quán)的類別128
10.4.1延遲投資期權(quán)129
10.4.2擴張投資期權(quán)130
10.4.3收縮投資期權(quán)130
10.4.4放棄投資期權(quán)130
10.4.5轉(zhuǎn)換投資期權(quán)131
10.4.6增長投資期權(quán)132
10.4.7分階段投資期權(quán)132
10.4.8多重投資期權(quán)132
10.5實物期權(quán)法適用性分析133
10.5.1實物期權(quán)法的基本特性133
10.5.2實物期權(quán)法的適用條件133
10.5.3實物期權(quán)法的適用性134
10.5.4實物期權(quán)法的局限性135
11鐵路土地綜合開發(fā)價值評價案例研究136
11.1案例綜合開發(fā)前景分析136
11.1.1案例基本情況介紹136
11.1.2案例可行性分析138
11.2案例測算限定與說明139
11.2.1案例測算限定139
11.2.2案例成本內(nèi)容說明141
11.2.3案例收入內(nèi)容說明142
11.2.4案例數(shù)據(jù)來源說明142
11.3案例成本收益測算143
11.3.1案例成本測算143
11.3.2案例預(yù)期收益測算144
11.4案例各種評估方法測算144
11.4.1市場法測算144
11.4.2成本法測算146
11.4.3收益法測算146
11.4.4剩余法測算147
11.4.5實物期權(quán)法測算147
11.5案例價值綜合評價149
12鐵路土地綜合開發(fā)模式研究150
12.1鐵路土地綜合開發(fā)模式選擇標(biāo)準(zhǔn)研究150
12.1.1鐵路土地綜合開發(fā)模式選擇的相關(guān)影響因素分析150
12.1.2鐵路土地綜合開發(fā)模式所需治理機制研究151
12.2單獨綜合開發(fā)研究153
12.2.1可資借鑒的單獨綜合開發(fā)模式分析153
12.2.2單獨綜合開發(fā)優(yōu)勢分析156
12.2.3單獨綜合開發(fā)劣勢分析156
12.2.4單獨綜合開發(fā)流程157
12.3房地產(chǎn)合作綜合開發(fā)研究159
12.3.1房地產(chǎn)合作開發(fā)的含義159
12.3.2房地產(chǎn)合作開發(fā)的特征160
12.3.3房地產(chǎn)合作開發(fā)的動因分析161
12.3.4房地產(chǎn)合作開發(fā)環(huán)境問題161
12.3.5房地產(chǎn)合作開發(fā)的現(xiàn)狀161
12.3.6房地產(chǎn)合作開發(fā)優(yōu)勢分析162
12.3.7房地產(chǎn)合作開發(fā)劣勢分析163
12.3.8房地產(chǎn)合作開發(fā)模式的方式選擇165
12.3.9房地產(chǎn)合作開發(fā)伙伴的選擇166
12.3.10房地產(chǎn)合作開發(fā)注意事項168
12.3.11房地產(chǎn)合作開發(fā)利益分配170
12.4本章小結(jié)171
13結(jié)論與展望172
13.1主要結(jié)論172
13.2需要進(jìn)一步研究的問題173
參考文獻(xiàn)174
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