目　錄 1?緒　論 001 1.1　不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)概述 001 1.1.1　不動(dòng)產(chǎn)的概念及分類 001 1.1.2　不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 004 1.2　不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論與技術(shù)研究進(jìn)展 008 1.2.1　土地估價(jià)理論方法研究進(jìn)展 008 1.2.2　房地產(chǎn)估價(jià)理論方法研究進(jìn)展 017 1.3　研究思路和主要內(nèi)容 019 1.3.1　研究思路 019 1.3.2　主要內(nèi)容 020 第一篇　土地估價(jià)相關(guān)理論探索 2?土地估價(jià)原則的內(nèi)涵及適用性 023 2.1　土地估價(jià)原則的內(nèi)涵 023 2.1.1　土地估價(jià)的主要原則 023 2.1.2　土地估價(jià)原則的內(nèi)涵 024 2.2　土地估價(jià)原則的適用性 029 2.2.1　估價(jià)原則的分類 029 2.2.2　技術(shù)原則對(duì)估價(jià)方法的適用性 030 2.2.3　導(dǎo)向原則對(duì)估價(jià)目的的適用性 033 3?土地抵押凈值評(píng)估及關(guān)鍵問(wèn)題 036 3.1　土地抵押凈值的概念及內(nèi)涵 036 3.1.1　土地抵押凈值的概念 036 3.1.2　土地抵押凈值的評(píng)估思路 037 3.1.3　預(yù)期實(shí)現(xiàn)土地抵押權(quán)的費(fèi)用 038 3.1.4　預(yù)期實(shí)現(xiàn)土地抵押權(quán)的稅金 040 3.2　不同用途土地抵押凈值評(píng)估 044 3.2.1　住宅用地抵押凈值評(píng)估 044 3.2.2　商業(yè)用地抵押凈值評(píng)估 049 3.2.3　工業(yè)用地抵押凈值評(píng)估 055 3.3　抵押凈值評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題 060 3.3.1　抵押凈值與快速變現(xiàn)價(jià)值的區(qū)別 060 3.3.2　土地抵押凈值不是一個(gè)固定比例 060 3.3.3　關(guān)于土地增值稅的扣除項(xiàng)問(wèn)題 061 3.3.4　關(guān)于企業(yè)所得稅的扣除問(wèn)題 061 4?縣域標(biāo)定地價(jià)中標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立及流程 062 4.1　標(biāo)定地價(jià)及評(píng)估技術(shù)路線 062 4.1.1　標(biāo)定地價(jià)及其發(fā)展歷程 062 4.1.2　標(biāo)定地價(jià)評(píng)估技術(shù)路線 064 4.2　縣域標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立的基本思路 066 4.2.1　縣域標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立的難點(diǎn) 067 4.2.2　縣域標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn) 068 4.3　縣域標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)立流程與實(shí)踐 070 4.3.1　外業(yè)預(yù)選 070 4.3.2　信息查閱 071 4.3.3　初步預(yù)設(shè) 071 4.3.4　實(shí)地核查 071 4.3.5　確定標(biāo)準(zhǔn)宗地 072 第二篇　房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)理論探索 5?成套住宅實(shí)地查勘及價(jià)格因素分析 077 5.1　實(shí)地查勘的主要任務(wù)和主要方法 077 5.1.1　實(shí)地查勘的必要性和工作準(zhǔn)備 077 5.1.2　實(shí)地查勘的主要任務(wù) 080 5.1.3　實(shí)地查勘與資料收集方法 082 5.2　成套住宅實(shí)地查勘的內(nèi)容 085 5.2.1　區(qū)位狀況查勘 085 5.2.2　實(shí)物狀況查勘 087 5.2.3　權(quán)益狀況核實(shí) 088 5.2.4　實(shí)地查勘拍照 089 5.2.5　市場(chǎng)狀況調(diào)查 089 5.3　價(jià)格影響因素分析與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 091 5.3.1　價(jià)格影響因素的分類 091 5.3.2　價(jià)格影響因素分析的原則 092 5.3.3　價(jià)格影響因素分析的要點(diǎn) 093 5.3.4　價(jià)格影響因素的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 094 6?樓層對(duì)房?jī)r(jià)的影響及樓層指數(shù)編制 100 6.1　樓層對(duì)住宅價(jià)格影響的理論分析 100 6.1.1　區(qū)位與居住區(qū)位的內(nèi)涵 100 6.1.2　區(qū)位對(duì)房?jī)r(jià)影響的相關(guān)研究 101 6.1.3　區(qū)位對(duì)房?jī)r(jià)的作用機(jī)制 102 6.1.4　樓層對(duì)房?jī)r(jià)的作用機(jī)理 104 6.2　樓層對(duì)住宅價(jià)格影響的案例分析 104 6.2.1　樓層對(duì)房?jī)r(jià)影響的分析方法 104 6.2.2　數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明 105 6.2.3　樓層與房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)性的統(tǒng)計(jì)分析 107 6.3　住宅樓層指數(shù)表的編制 109 6.3.1　樓層指數(shù)編制的原則 109 6.3.2　住宅樓層指數(shù)表編制 109 7?比較法中主要比較因素的內(nèi)涵及量化 111 7.1　比較法中比較因素的選擇 111 7.1.1　比較因素的選擇和存在的問(wèn)題 112 7.1.2　比較因素選擇的基本原則 113 7.1.3　房地產(chǎn)狀況調(diào)整因素選擇 114 7.2　房地產(chǎn)狀況調(diào)整因素的量化思路 115 7.2.1　區(qū)位狀況因素的內(nèi)涵及量化 115 7.2.2　實(shí)物狀況因素的內(nèi)涵及量化 122 7.2.3　權(quán)益狀況因素的內(nèi)涵及量化 125 第三篇　現(xiàn)代信息技術(shù)在估價(jià)中的應(yīng)用探索 8?大數(shù)據(jù)技術(shù)在估價(jià)中的應(yīng)用探索 129 8.1　大數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)概論 129 8.1.1　大數(shù)據(jù)的概念及特征 129 8.1.2　房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)概述 132 8.2　大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中的應(yīng)用 135 8.2.1　鄭州市房地產(chǎn)調(diào)查及數(shù)據(jù)獲取 135 8.2.2　鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 136 8.3　估價(jià)大數(shù)據(jù)的分類整合 141 8.3.1　估價(jià)大數(shù)據(jù)分類整合的必要性 141 8.3.2　估價(jià)大數(shù)據(jù)信息的分類整合 143 8.4　估價(jià)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的功能和結(jié)構(gòu) 144 8.4.1　估價(jià)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的功能 144 8.4.2　估價(jià)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的系統(tǒng)構(gòu)成 145 8.5　估價(jià)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)和共享 147 8.5.1　數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)與運(yùn)作 147 8.5.2　數(shù)據(jù)庫(kù)的錄入與維護(hù) 148 8.5.3　數(shù)據(jù)庫(kù)的共享與應(yīng)用 148 9?地理信息技術(shù)在估價(jià)中的應(yīng)用 149 9.1　GIS概述及基本功能 149 9.1.1　GIS概述 149 9.1.2　GIS的基本功能 150 9.2　GIS在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用 152 9.2.1　GIS輔助估價(jià)的應(yīng)用體系 152 9.2.2　GIS輔助估價(jià)的主要功能 154 9.3　GIS在地價(jià)分析中的應(yīng)用 159 9.3.1　數(shù)據(jù)來(lái)源與研究方法 161 9.3.2　鄭州市住宅地價(jià)時(shí)空序列變化 163 9.3.3　鄭州市住宅地價(jià)空間格局特征 168 9.3.4　鄭州市住宅地價(jià)格局變化影響因素 174 9.4　GIS在估價(jià)中的實(shí)施保障 176 9.4.1　建立并更新估價(jià)信息數(shù)據(jù)庫(kù) 176 9.4.2　評(píng)估專業(yè)人員的學(xué)科背景 177 9.4.3　評(píng)估專業(yè)人員數(shù)據(jù)分析能力 177 第四篇　不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展路徑探索 10?疫情影響下的土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展 181 10.1　土地估價(jià)行業(yè)及新冠疫情的不利影響 181 10.1.1　中國(guó)土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展歷程 181 10.1.2　疫情對(duì)估價(jià)行業(yè)的不利影響 182 10.2　疫情影響下土地估價(jià)行業(yè)面臨的形勢(shì) 184 10.2.1　業(yè)務(wù)范圍和業(yè)務(wù)量或?qū)⒊掷m(xù)收縮 184 10.2.2　估價(jià)行業(yè)經(jīng)營(yíng)成本或?qū)⒃黾?184 10.2.3　土地估價(jià)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也將愈演愈烈 185 10.3　土地估價(jià)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的路徑 185 10.3.1　疫情防控和企業(yè)經(jīng)營(yíng)兩手抓 185 10.3.2　研判行業(yè)形勢(shì)并拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域 186 10.3.3　加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管和機(jī)構(gòu)備案管理 186 10.3.4　加強(qiáng)行業(yè)自律管理和誠(chéng)信建設(shè) 187 10.4　土地估價(jià)行業(yè)未來(lái)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域 187 10.4.1　自然資源分等定級(jí)與價(jià)格評(píng)估 187 10.4.2　全民所有土地資源資產(chǎn)核算 188 10.4.3　公示地價(jià)體系建設(shè)與更新 189 10.4.4　園地、林地、草地分等定級(jí)估價(jià) 189 10.4.5　征收土地社會(huì)穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 190 10.4.6　地上青苗和附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)編制 191 11?房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展 192 11.1　房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀 192 11.1.1　房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 192 11.1.2　估價(jià)行業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題 193 11.2　房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 194 11.2.1　房地產(chǎn)估價(jià)新業(yè)務(wù)不斷涌現(xiàn) 194 11.2.2　大數(shù)據(jù)推進(jìn)估價(jià)技術(shù)不斷革新 195 11.2.3　估價(jià)行業(yè)融合發(fā)展趨勢(shì)越來(lái)越強(qiáng) 195 11.3　房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的路徑 195 11.3.1　以機(jī)構(gòu)提升拓展業(yè)務(wù)空間 196 11.3.2　以人才培養(yǎng)提升服務(wù)質(zhì)量 196 11.3.3　以智庫(kù)建設(shè)服務(wù)地方發(fā)展 197 11.3.4　以科技創(chuàng)新提升技術(shù)水平 197 11.3.5　以自律建設(shè)維護(hù)行業(yè)發(fā)展環(huán)境 198 11.4　房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域 199 11.4.1　租售同權(quán)發(fā)展趨勢(shì)下租金評(píng)估 199 11.4.2　REITs的興起與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè) 199 11.4.3　新供應(yīng)模式下工業(yè)地價(jià)評(píng)估 201 11.4.4　房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)衍生的新業(yè)務(wù) 201 11.4.5　各種新、奇、特房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù) 202 參考文獻(xiàn) 203 重要術(shù)語(yǔ)索引表 217