本書立足《中華人民共和國民法典》頒布實(shí)施，《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》亦已作出重大修改的歷史背景，精選32份具有“類案”參考價(jià)值的生效裁判文書作為解析對(duì)象，通過歸納裁判要旨、梳理案件事實(shí)、分析爭議焦點(diǎn)，探尋人民法院處理涉及國有土地民事糾紛案件的裁判邏輯和法律適用規(guī)則，以此助力地方政府、自然資源主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及法律實(shí)務(wù)工作者精準(zhǔn)研判并有效防控土地一級(jí)開發(fā)合作、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及利用國有建設(shè)用地合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中可能發(fā)生的重大法律風(fēng)險(xiǎn)。
第一編 土地一級(jí)開發(fā)合作糾紛
1.地方政府可就土地出讓金扣除土地開發(fā)成本及出讓費(fèi)用后的凈收益，與投資方約定按一定比例分成
2.社會(huì)資本參與土地一級(jí)開發(fā)工作，不屬于依法必須招投標(biāo)的事項(xiàng)
3.不得約定“力爭設(shè)置條件，保證投資方按照基準(zhǔn)地價(jià)獲取土地使用權(quán)”
4.不得超出土地出讓金的法定使用范圍，約定土地溢價(jià)分成回報(bào)
5.不得采用將土地出讓“收益獎(jiǎng)勵(lì)”用于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目支出的方式，變相減免土地出讓收入
6.不得采用“超額返還”土地出讓收益的方式，變相限定合作開發(fā)土地的摘牌價(jià)格
7.組織實(shí)施土地征收、補(bǔ)償和安置工作，應(yīng)為相關(guān)政府的法定義務(wù)
8.一方當(dāng)事人延遲履行合作開發(fā)義務(wù)超過合理期限的，另一方當(dāng)事人享有法定解除權(quán)
第二編 土地使用權(quán)出讓合同糾紛
9.當(dāng)事人可依法行使程序選擇權(quán)，就土地使用權(quán)出讓合同簽訂后發(fā)生的履行糾紛提出民事訴訟
10.經(jīng)政府同意，土地競得人可以將其依法取得的掛牌中標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人與自然資源主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同
11.行政機(jī)關(guān)不得接受委托，征收不具備用地規(guī)劃手續(xù)的土地并以協(xié)議方式出讓
12.出讓土地不符合約定的“凈地”標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，受讓方享有法定解除權(quán)
13.土地使用權(quán)出讓合同約定“按拆遷進(jìn)度支付余款”的，受讓方享有先履行拆遷義務(wù)抗辯權(quán)
14.土地規(guī)劃用途發(fā)生變更后，該土地使用權(quán)出讓合同中有關(guān)出讓方辦理國有土地使用權(quán)證書的約定不適于強(qiáng)制履行
15.不得將行政機(jī)關(guān)對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的審批權(quán)，約定為土地使用權(quán)出讓合同的生效條件
16.法律、法規(guī)出臺(tái)導(dǎo)致合同不能履行的，可以“不可抗力”為由解除土地使用權(quán)出讓合同
第三編 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛
17.土地性質(zhì)已經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的征地留用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓
18.未按出讓合同約定完成25%以上開發(fā)投資總額的，不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力
19.土地被法院查封既不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力，也不構(gòu)成據(jù)以解除合同的法定條件
20.涉及劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，可以作為補(bǔ)償性質(zhì)的合同予以處理
21.涉及劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同未改變土地用途的，不因未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而無效
22.因當(dāng)事人不履行劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同導(dǎo)致土地出讓合同嗣后履行不能的，自然資源主管部門不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
23.未取得國有土地使用權(quán)證書，不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力
24.“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”情形下均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，應(yīng)支持已先行合法占有土地的受讓方取得土地使用權(quán)
第四編 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛
25.“共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”是認(rèn)定當(dāng)事人成立合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系的主要依據(jù)
26.合同清理?xiàng)l款約定向投資方返還投資本息的，不屬于“名為合作合同，實(shí)為借款合同”的情形
27.承諾“創(chuàng)造條件”讓投資方取得土地使用權(quán)的，不符合合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系的基本特征
28.以劃撥土地使用權(quán)作為投資的，不影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力
29.物化到房地產(chǎn)項(xiàng)目中的投資利息，應(yīng)當(dāng)由提供資金的一方當(dāng)事人作為經(jīng)營成本與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)
30.非因當(dāng)事人原因?qū)е潞献鏖_發(fā)合同解除的，未出資到位的投資方可按其實(shí)際出資比例共享土地增值收益
31.合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效的，應(yīng)根據(jù)投入資金的實(shí)際轉(zhuǎn)化形態(tài)確定財(cái)產(chǎn)返還或折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆秶?
32.公司出借房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)并獲取管理費(fèi)的，無權(quán)主張登記在其名下的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸其所有
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