2012 年8 月8 日賣房人，其實(shí)這些稅都是該由你來繳的晚上和幾個(gè)朋友約在一起聚餐，聊著最近的趣事，很是開心。酒過三巡，軍軍話多了起來：“小稅務(wù)呀，我弟弟有兩套房子，想賣掉一套，要交多少稅呀？”“嗨，你今天可算來著了，有專家在呢。劉東（大學(xué)同學(xué)，某地稅務(wù)局局長(zhǎng)）可是地稅局的青年業(yè)務(wù)骨干呀，他也是我的稅收老師，怎么樣劉局，給我這哥們兒上上課吧？”我建議道。劉局長(zhǎng)說：“我可要是收咨詢費(fèi)的�！蓖嫘�歸玩笑，劉局長(zhǎng)如數(shù)家珍地給大家介紹了與賣房相關(guān)的稅收規(guī)定。“總體來說，個(gè)人出售房產(chǎn)主要涉及個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及附加稅種。第一，個(gè)人所得稅。個(gè)人出售自有住房取得的收入，應(yīng)按照‘財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得’項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，用所得價(jià)款減去原買房?jī)r(jià)款、稅費(fèi)、裝修款，再乘以20% 的比例稅率計(jì)算。如果是個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5 年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。不過你弟弟顯然不符合唯一住房的規(guī)定。在實(shí)際工作中，二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅多是核定征收的。按照規(guī)定，如果納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，具體比例在住房轉(zhuǎn)讓收入1%—3% 的幅度內(nèi)確定。第二，營(yíng)業(yè)稅和相應(yīng)附加稅。對(duì)了，他的房子是不是很大？什么時(shí)候買的？”軍軍說：“他可不是什么大款，他的房子至多90 平米，是在2008 年下半年買的。”“那就說普通住房的相關(guān)規(guī)定吧。既然至多只有90 平米，當(dāng)然屬于普通住房。”劉局長(zhǎng)繼續(xù)說，“如果是普通住房（各地都規(guī)定了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)），購買不足5 年對(duì)外銷售的，則按照銷售收入減去原購房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅；超過5 年（含）對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。如果是非普通住房，購買不足5 年對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；超過5 年（含）對(duì)外銷售的，差額征收營(yíng)業(yè)稅。當(dāng)然，有營(yíng)業(yè)稅就意味著有相應(yīng)的附加，即按所繳納的營(yíng)業(yè)稅額的7%、3% 和2% 分別計(jì)算的城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。第三，對(duì)于個(gè)人出售住房，土地增值稅和印花稅是暫免征收的。”“那有的人賣房子，怎么相關(guān)稅費(fèi)都可以讓買家負(fù)擔(dān)呢？”軍軍問。“當(dāng)然，買房和賣房雙方最后誰來承擔(dān)這部分稅收，是要根據(jù)雙方的交易談判情況來決定的。我剛才所說的是根據(jù)稅法規(guī)定的賣房人應(yīng)該負(fù)擔(dān)的稅收�！闭f實(shí)話，雖然我號(hào)稱“小稅務(wù)”，但有些具體稅收規(guī)定也沒有掌握那么細(xì)，很多也是現(xiàn)學(xué)現(xiàn)賣的。今天聽劉局長(zhǎng)這么一解釋，對(duì)與賣房子相關(guān)的稅收政策有了比較清楚的了解，也是收獲挺大的�；丶液�，我還專門從網(wǎng)上找了相關(guān)案例，作為學(xué)習(xí)之用。個(gè)人賣房繳稅案例一—普通住房劉某2009 年11 月30 日買入170 萬元的房子一套，屬于普通住房，面積為60 平方米，2012 年3 月5 日以200 萬元出售。在買入環(huán)節(jié)，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137 號(hào)）的規(guī)定暫免征收印花稅，但要按1%交納契稅170 萬元×1%=1.7 萬元。2012 年3 月5 日出售時(shí), 由于沒有超過5 年，所以要按照差額繳納營(yíng)業(yè)稅。1. 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅：（200-170）萬元×5%=1.5 萬元。2. 應(yīng)交城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：1.5 萬元×（7%+3%+2%）=0.18 萬元。3. 暫免征收土地增值稅和印花稅。4. 個(gè)人所得稅：應(yīng)納稅額=（收入總額- 財(cái)產(chǎn)原值- 合理稅費(fèi)）×20%=（200-170-1.7-1.5-0.18）萬元×20%= 5.324 萬元。如果按照1% 的征收率來計(jì)算：應(yīng)納稅額=200 萬元×1%=2 萬元。綜上，劉某出售住房時(shí)應(yīng)繳納稅金及附加7.004 萬元；如果按照征收率計(jì)算個(gè)人所得稅 ，則共應(yīng)繳納稅金及附加3.68 萬元。個(gè)人賣房繳稅案例二—非普通住房張某因工作調(diào)動(dòng)離開北京，2012 年3 月出售一套180 平米的房子，成交價(jià)700 萬。該住房是他在2 年前買的，當(dāng)時(shí)成交價(jià)600 萬。由于是不足5年的非普通住房，要全額征收營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加。1. 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅：700 萬元×5%=35 萬元。2. 應(yīng)交城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：35 萬元×（7%+3%+2%）=4.2 萬元。3. 暫免征收土地增值稅和印花稅。4. 個(gè)人所得稅：應(yīng)納稅額=（收入總額- 財(cái)產(chǎn)原值- 合理稅費(fèi)）×20%=（700-600-35-4.2）萬元×20%= 12.16 萬元。如果按照1% 征收率來計(jì)算個(gè)人所得稅：應(yīng)納稅額=700 萬元×1%=7萬元。這樣，張某出售住房時(shí)應(yīng)交稅金及附加51.36 萬元；如果按照征收率計(jì)算個(gè)人所得稅，則共應(yīng)交稅金及附加46.2 萬元�？梢钥闯觯�出售非普通住房的稅負(fù)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住房。