2014年，北京市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供給減少、銷售下降但降幅逐步收窄、價格上漲繼續(xù)放緩的運行態(tài)勢。與此同時，保障房和自住房建設(shè)穩(wěn)步推進，對于穩(wěn)定市場發(fā)揮了重要作用。隨著9月底調(diào)控新政的出臺和落實，政策對北京市房地產(chǎn)市場的影響逐步顯現(xiàn)，量價溫和上行，市場預期開始轉(zhuǎn)變。初步預計2015年樓市將延續(xù)2014年10月份以來的走勢，量增價穩(wěn)。由于目前北京市仍執(zhí)行限購政策，投機投資性需求將繼續(xù)得到有效遏制，因此量價大幅反彈的可能性不大。
　　一、房地產(chǎn)市場運行特征
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資增長趨穩(wěn)
　　2014年，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3715億元，比上年增長6��7%。從年內(nèi)走勢看，上半年增速波動較大，下半年趨于平穩(wěn)。其中，住宅投資完成1846億元，增長7��0%；土地購置費用為1379 億元，增長18��9%。
　�。ǘ�）市場供給較為低迷，土地供應和新開工面積均呈降勢
　　土地供給量減價升。北京市國土局數(shù)據(jù)顯示，2014年，全年國有土地供應(簽訂合同，包括出讓和劃撥方式)面積合計1730公頃，比上年下降17��2%。其中，住宅用地（出讓）成交面積為473公頃，比上年下降46%，但是成交價款僅下降4��2%。
　　商品房施工、新開工面積下降。截至2014年12月末，商品房施工面積為13588萬平方米，比上年末下降2��2%。其中，當年新開工面積為2449萬平方米，下降31��5%�？⒐っ娣e達3054萬平方米，增長14��5%；其中12月份保障房竣工面積占當月商品房竣工面積比重約4成。
　�。ㄈ�）市場銷售大幅下降，但年內(nèi)降幅逐步收窄
　　2014年，北京市商品房銷售面積為1454萬平方米，比上年下降23��6%，降幅比前三季度縮小9個百分點，延續(xù)降幅逐步收窄態(tài)勢。其中，住宅銷售面積為1137萬平方米，下降16��7%，降幅縮小11��8個百分點。
　　從存量房交易看，北京市住建委簽約數(shù)據(jù)顯示，全市存量住宅網(wǎng)簽102555套，同比下降34��6%，降幅比前三季度收窄10��6個百分點，也呈繼續(xù)收窄態(tài)勢。
　�。ㄋ模┍Ｕ戏亢妥宰》拷ㄔO(shè)順利推進，銷售占比超五成
　　北京市保障性住房和自住房完成投資分別為639億元和391億元，合計占全市完成投資的比重為27��7%。當年新開工面積分別為510萬平方米和364萬平方米，合計占全市新開工面積的35��7%。
　　保障房住宅銷售面積為446萬平方米，比上年增長6��6%。自住房自7月份首批銷售以來，7—12月共計銷售163萬平方米。全年住宅中的保障房和自住房銷售比重達到53��5%。其中，12月份集中銷售，當月銷售面積占全市住宅當月銷售比重達61��7%，對于穩(wěn)定市場發(fā)揮了重要作用。
　　（五）新建商品住宅和二手住宅價格同比降幅繼續(xù)擴大，環(huán)比開始上行
　　從同比指數(shù)看，北京市新建商品住宅和二手住宅價格降幅均呈擴大態(tài)勢。12月份，新建商品住宅價格同比下降3��4%，繼10月份由升轉(zhuǎn)降后，降幅比11月份擴大0��8個百分點。二手住宅同比價格在持續(xù)上漲21個月后，9月份首次下降，12月份下降4��1%，降幅比11月份擴大0��4個百分點。
　　從環(huán)比指數(shù)看，樓市新政出臺后，北京市新建商品住宅價格降幅收窄，二手住宅價格止跌回升。新建商品住宅環(huán)比價格在連續(xù)22個月上漲后，7月份開始下跌，12月份下降0��2%，降幅比11月份收窄0��1個百分點。二手住宅環(huán)比價格在連續(xù)6個月環(huán)比下跌后，10月份止跌回升，11月份上漲0��7%，12月份繼續(xù)上漲0��2%。
　�。�六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目到位資金下降，房地產(chǎn)類貸款占銀行貸款比重逐步下降
　　2014年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目到位資金為6622億元，比上年下降9��3%。其中，金融貸款為2158億元，增長17��5%；自籌資金為1815億元，下降15��1%；其他資金（包括定金及預收款）2641億元，下降20��3%。
　　限購政策出臺之前，北京市房地產(chǎn)貸款余額占金融機構(gòu)本外幣貸款余額比重平均為23%左右；限購政策出臺后，比重逐步降低，2014年12月末為19��7%，房地產(chǎn)類貸款余額為9861億元。
　�。ㄆ撸┲攸c房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指年營業(yè)收入億元及以上、單位所在地及區(qū)劃位于北京市六大高端功能區(qū)以及在中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)注冊的房地產(chǎn)法人單位。收入與利潤大幅下降
　　由于市場銷售較為低迷，北京市重點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務收入及營業(yè)利潤均大幅下降。2014年主營業(yè)務收入及營業(yè)利潤分別為1675億元和362億元，比上年分別下降22��6%和26��4%。
　　二、新政對北京市房地產(chǎn)市場的影響
　　2014年9月底開始，政府出臺一系列微調(diào)政策。9月30日，央行出臺房貸新政，提出首套住房“認房不認貸”的新標準；北京市住建委調(diào)整“普通商品房”認定標準，擴大可享受稅收優(yōu)惠商品房范圍；10月9日，住建部、財政部和央行等三部門發(fā)布了放寬個人公積金貸款相關(guān)的新規(guī)。11月下旬，央行決定于11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款利率。12月底北京市提高公積金貸款額度。上述政策對北京市房地產(chǎn)市場的影響開始顯現(xiàn)：
　　一是四季度以來存量房和新房銷售均開始回升，價格也開始上行。北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月下旬存量住宅銷售開始增長；11月份同比增長1��2%，環(huán)比增長26��6%，均實現(xiàn)年內(nèi)止跌回升；12月份增長加快，同比增幅達到34��9%，環(huán)比增長29��0%。純商品住宅（扣除自住房）市場銷售同比降幅仍然較大，但11月份開始環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，11月和12月分別增長31��0%和58��6%。從價格走勢看，11月和12月新建商品住宅價格環(huán)比降幅分別收窄1個和0��1個百分點，二手住宅價格連續(xù)3個月上漲。
　　二是市場預期有所轉(zhuǎn)變。國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊電話調(diào)查結(jié)果顯示，新政出臺之前北京市居民對未來半年內(nèi)房價上漲的預期不斷降低。與2013年四季度相比，2014年三季度認為“未來半年內(nèi)房價上漲或略有上漲”的比重（31%）降低了40��9個百分點；認為“下降或略有下降”的比重（29��7%）提高了21��9個百分點。2014年四季度這一預期出現(xiàn)變化：認為房價上漲或略有上漲的比重（39%）比三季度提高了8個百分點，認為下降或略有下降比重（21��9%）降低了7��8個百分點。
　　與以往房地產(chǎn)市場調(diào)控直接采用行政手段不同，此次調(diào)控政策更加注重采用利率、稅收等市場化的手段發(fā)揮政府引導作用，目的在于穩(wěn)定市場，避免出現(xiàn)量價快速上漲或者明顯緊縮的現(xiàn)象。從當前政策效果看，市場量價上漲總體而言較為溫和，沒有出現(xiàn)大幅波動。
　　三、對2015年走勢的判斷
　　從宏觀環(huán)境看，房地產(chǎn)新政除放松限購、優(yōu)惠稅收以外，還包括降息、提高貸款額度等貨幣寬松政策。從土地成交情況看，土地價格依然居高不下。2014年北京市出讓住宅用地成交面積比上年下降近50%，但是成交價款僅下降4��2%。12月31日成交的豐臺樊家村地塊土地出讓金額達83億元、住宅樓面價超過5萬元/平方米，均創(chuàng)歷史新紀錄。從市場交易情況看，2014年四季度新房和二手房量價均有所回升。目前，樓市新政的影響在新房和二手房市場均有所顯現(xiàn)，表明北京市潛在購房需求仍然較大，市場預期已出現(xiàn)變化。從2015年情況看，初步預計樓市將延續(xù)2014年10月份以來的走勢，市場成交量繼續(xù)增加，新房價格環(huán)比止跌企穩(wěn)，二手房價格穩(wěn)中有升。但由于目前交易量仍處于近年來低位，北京市仍執(zhí)行限購政策，投機投資性需求將繼續(xù)得到有效遏制，因此量價大幅反彈的可能性不大。
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