本書(shū)在項(xiàng)目管理、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)等有關(guān)理論和方法的基礎(chǔ)上首先界定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，對(duì)相關(guān)理論進(jìn)行了一定程度的闡述，然后以房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序?yàn)橹骶�，先后講述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論、環(huán)境分析、用地獲取、可行性研究、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)以及物業(yè)管理等各個(gè)階段的工作和相關(guān)知識(shí)。本書(shū)注重與實(shí)際相結(jié)合，相關(guān)的例題、案例加強(qiáng)了學(xué)生對(duì)知識(shí)的理解，具有內(nèi)容豐富、實(shí)際操作性強(qiáng)的特點(diǎn)，既可以作為工程管理專業(yè)、建筑工程技術(shù)專業(yè)高職高專學(xué)生的教材，也可以供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的相關(guān)工作人員學(xué)習(xí)使用。
適讀人群 ：本書(shū)是根據(jù)高等職業(yè)技術(shù)教育和專科教育的培養(yǎng)目標(biāo)和教學(xué)計(jì)劃編寫(xiě)的，既可以作為工程管理、建筑工程技術(shù)等相關(guān)專業(yè)高職高專學(xué)生的教材，也可以供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的相關(guān)工作人員學(xué)習(xí)使用。
本書(shū)以房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序?yàn)橹骶�，先后講述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)以及物業(yè)管理等各個(gè)階段的工作和相關(guān)知識(shí)。
本書(shū)是根據(jù)高等職業(yè)技術(shù)教育和�？平逃呐囵B(yǎng)目標(biāo)和教學(xué)計(jì)劃編寫(xiě)的，在闡述該學(xué)科基本理論的同時(shí)，注重理論與實(shí)踐相結(jié)合，并注重培養(yǎng)學(xué)生分析與解決問(wèn)題的能力。與此同時(shí)，本書(shū)在總結(jié)實(shí)踐的基礎(chǔ)上，注重體現(xiàn)高職高專教育重在實(shí)踐、實(shí)用的特點(diǎn)。本書(shū)以房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序?yàn)橹骶�，先后講述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)以及物業(yè)管理等各個(gè)階段的工作和相關(guān)知識(shí)。本書(shū)共設(shè)有九個(gè)學(xué)習(xí)情境，具體如下。
學(xué)習(xí)情境1是緒論，主要介紹了房地產(chǎn)的概念及基本屬性、房地產(chǎn)分類(lèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義和分類(lèi)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念及分類(lèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序和基本環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境2是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策分析，主要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類(lèi)型、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策方法、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境3是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析，主要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的含義及特點(diǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原則、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的內(nèi)容、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境4是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取，主要介紹了土地使用權(quán)的獲取方式（出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的征地拆遷相關(guān)規(guī)定及補(bǔ)償、征地拆遷的糾紛處理等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境5是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究，主要介紹了可行性研究的概念及特征、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容及方法、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算和投資估算、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的相關(guān)指標(biāo)、可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境6是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備，主要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措的原則、方式和資金成本的計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容及報(bào)建流程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)管理（包括招標(biāo)方式、招標(biāo)程序）等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境7是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，主要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制、合同管理及竣工驗(yàn)收等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境8是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，主要介紹了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的含義、房地產(chǎn)產(chǎn)品策略、房地產(chǎn)價(jià)格定價(jià)方法和定價(jià)策略、房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道、房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略等內(nèi)容。
學(xué)習(xí)情境9是物業(yè)管理，主要介紹了物業(yè)與物業(yè)管理的概念、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)（物業(yè)的早期介入、物業(yè)的接管驗(yàn)收、樓宇交付）等內(nèi)容。
本書(shū)由孫智慧（日照職業(yè)技術(shù)學(xué)院）、王志磊（南通職業(yè)大學(xué)）擔(dān)任主編，遲朝娜（日照職業(yè)技術(shù)學(xué)院）、閆凡勝（山東省莒南第一中學(xué)）、尚衍賓（日照職業(yè)技術(shù)學(xué)院）擔(dān)任副主編。編寫(xiě)分工為：學(xué)習(xí)情境6至學(xué)習(xí)情境9由孫智慧編寫(xiě)；學(xué)習(xí)情境1和學(xué)習(xí)情境4由王志磊編寫(xiě)；學(xué)習(xí)情境5由遲朝娜編寫(xiě)；學(xué)習(xí)情境2由閆凡勝編寫(xiě)；學(xué)習(xí)情境3由尚衍賓編寫(xiě)。
在本書(shū)的編寫(xiě)過(guò)程中，作者收集了大量的資料，并借鑒了同類(lèi)教材的相關(guān)內(nèi)容，在此對(duì)有關(guān)書(shū)籍和資料的作者表示衷心的感謝。由于編者水平有限，書(shū)中的缺點(diǎn)和錯(cuò)誤在所難免，敬請(qǐng)廣大讀者批評(píng)指正。
為了方便教學(xué)，本書(shū)還配有電子課件等教學(xué)資源包，任課教師和學(xué)生可以登錄“我們愛(ài)讀書(shū)”網(wǎng)（www.ibook4us.com）免費(fèi)注冊(cè)并瀏覽，任課教師還可以發(fā)郵件至husttujian@163.com免費(fèi)索取。
學(xué)習(xí)情境1緒論
任務(wù)1房地產(chǎn)概述
任務(wù)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)
任務(wù)3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與基本環(huán)節(jié)
任務(wù)4房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)
學(xué)習(xí)情境2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策分析
任務(wù)1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策方法
任務(wù)2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策管理
學(xué)習(xí)情境3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
任務(wù)1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境概述
任務(wù)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
任務(wù)3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法
學(xué)習(xí)情境4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取
任務(wù)1土地使用權(quán)的獲取
任務(wù)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的征地拆遷
學(xué)習(xí)情境5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究
任務(wù)1可行性研究概述
任務(wù)2房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究
任務(wù)3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
任務(wù)4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)
學(xué)習(xí)情境6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備
任務(wù)1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措
任務(wù)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)建管理
任務(wù)3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)管理
學(xué)習(xí)情境7房地產(chǎn)項(xiàng)目管理
任務(wù)1房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制
任務(wù)2房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制
任務(wù)3房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資控制
任務(wù)4房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理
任務(wù)5項(xiàng)目竣工驗(yàn)收
學(xué)習(xí)情境8房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)
任務(wù)1房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)及其產(chǎn)品管理
任務(wù)2房地產(chǎn)價(jià)格策略
任務(wù)3房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道與促銷(xiāo)管理
學(xué)習(xí)情境9物業(yè)管理
任務(wù)1物業(yè)管理概述
任務(wù)2物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)
參考文獻(xiàn)
任務(wù)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)
一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義和分類(lèi)
（一） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供居住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng)。具體來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。
（二） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi)
根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)內(nèi)容，可以對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)做不同的分類(lèi)。
(1) 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的大小，可劃分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、小區(qū)開(kāi)發(fā)和成片開(kāi)發(fā)三類(lèi)。
① 單項(xiàng)開(kāi)發(fā)。單項(xiàng)開(kāi)發(fā)是指開(kāi)發(fā)規(guī)模小、占地不大、項(xiàng)目功能單一、配套設(shè)施簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)形式。這種開(kāi)發(fā)形式往往在新區(qū)總體開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)總體改造中形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目，但其外貌、風(fēng)格、設(shè)施等要求與總體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相協(xié)調(diào)，并在較短時(shí)間內(nèi)可完成這類(lèi)開(kāi)發(fā)。
② 小區(qū)開(kāi)發(fā)。小區(qū)開(kāi)發(fā)是指新城開(kāi)發(fā)中一個(gè)獨(dú)立小區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)，或舊城區(qū)改造中一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的局部區(qū)域的更新改建。這類(lèi)開(kāi)發(fā)要求在開(kāi)發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)做到基礎(chǔ)設(shè)施完善、配套項(xiàng)目齊全。其與單項(xiàng)開(kāi)發(fā)相比，規(guī)模較大，占地面積也較大，投入資金較多，建設(shè)周期較長(zhǎng)，一般分期、分批開(kāi)發(fā)。
③ 成片開(kāi)發(fā)。成片開(kāi)發(fā)是指范圍大（其范圍大到可以相近于開(kāi)辟一個(gè)新的城區(qū)）、投入資金巨大、項(xiàng)目眾多、建設(shè)周期長(zhǎng)的綜合性開(kāi)發(fā)。如海南洋浦開(kāi)發(fā)區(qū)、上海浦東開(kāi)發(fā)區(qū)等諸如此類(lèi)的著名的成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在成片開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往成為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先行項(xiàng)目，發(fā)揮其啟動(dòng)和引導(dǎo)作用。
(2) 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，可劃分為單純的土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、單純的房屋開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、土地房屋一體化開(kāi)發(fā)三大類(lèi)。
① 單純的土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)。
土地開(kāi)發(fā)是指通過(guò)“三通一平”（即通電、通水、通道路、平整土地）或“七通一平”（即通電、通水、通道路、通排水、通煤氣、通熱力、通郵、平整土地），按照豎向規(guī)劃進(jìn)行土方工程施工，將自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旄黝?lèi)房屋和各類(lèi)設(shè)施的建筑用地，即把生地變?yōu)槭斓氐拈_(kāi)發(fā)活動(dòng)。新城建設(shè)一般都需要先進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)公司在平整土地之前，還應(yīng)對(duì)地下物進(jìn)行勘察，以確定地下是否有文物古跡、管道、電纜、防空洞或其他地下物，并按照規(guī)定進(jìn)行地下物的清除，不能清除的也要在設(shè)施施工時(shí)加以考慮和處理。
② 單純的房屋開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)。房屋開(kāi)發(fā)是指在具備建設(shè)條件的土地上，新建各類(lèi)房屋的活動(dòng)，一般包括地基建設(shè)、主體工程建設(shè)、配套和附屬工程建設(shè)、安裝和裝飾工程建設(shè)等內(nèi)容。房屋再開(kāi)發(fā)指的是為了提高現(xiàn)有房屋的使用功能和利用效率，在不拆除現(xiàn)有房屋的前提下，對(duì)現(xiàn)有房屋進(jìn)行較大規(guī)模的擴(kuò)建和改建活動(dòng)，一般又稱舊城區(qū)開(kāi)發(fā)。需要指出的是，對(duì)房屋的擴(kuò)建和改建只 有達(dá)到一定程度和規(guī)模，才屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范疇。而對(duì)現(xiàn)有房屋進(jìn)行一般性的修繕和裝修，則屬于物業(yè)管理的范疇，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范疇。
③ 土地房屋一體化開(kāi)發(fā)。土地房屋一體化開(kāi)發(fā)是指從事土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)，或從事土地再開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)全過(guò)程的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)此類(lèi)形式居多。
(3) 根據(jù)開(kāi)發(fā)目的不同，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)可劃分為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和自用性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
① 經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指由專業(yè)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行，通過(guò)房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（房 屋、基礎(chǔ)設(shè)施、土地使用權(quán)）作為商品進(jìn)行交易，以追求利潤(rùn)回報(bào)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)。
② 自用性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。自用性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指為自用而進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，開(kāi)發(fā)者即使用者，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不進(jìn)入 流通領(lǐng)域，只是滿足開(kāi)發(fā)者自己生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或消費(fèi)的需要，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)本身不追求盈利。
我國(guó)目前經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和自用性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都占有一定的比例，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和社會(huì)分工的細(xì)致深化，房地產(chǎn)商品化的程度將不斷提高。單位、個(gè)人更多地通過(guò)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)獲取房地產(chǎn)，自建自用式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將逐漸減少，而經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將日益增多。
二、 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念及分類(lèi)
（一） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念
經(jīng)營(yíng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要范疇，是商品生產(chǎn)者以市場(chǎng)為對(duì)象，以商品生產(chǎn)和商品交換為手段，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，使企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與企業(yè)的外部環(huán)境達(dá)成動(dòng)態(tài)均衡的一系列有組織的活動(dòng)。將經(jīng)營(yíng)的概念引入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)，研究市場(chǎng)需求，了解市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，確定產(chǎn)品類(lèi)別，成功銷(xiāo)售并獲得預(yù)期的利潤(rùn)，這就是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一般是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋和建筑地塊的銷(xiāo)售、租賃及售后服務(wù)管理等活動(dòng)，活動(dòng)范圍主要是在流通領(lǐng)域。而廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買(mǎi)賣(mài)、信托、交換、維修、裝飾，以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，活動(dòng)范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過(guò)程，并非僅僅局限于流通領(lǐng)域。
（二） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的分類(lèi)
1. 房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指對(duì)城市各種房屋(包括住宅和非住宅用房)所進(jìn)行的開(kāi)發(fā)建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、信托、交換、維修等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
2. 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指以城市土地使用權(quán)為對(duì)象的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的經(jīng)營(yíng)，或者是以城市土地為勞動(dòng)對(duì)象所進(jìn)行的“三通一平”“五通一平”“七通一平”，把生地變成熟地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
3. 房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)
房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，在人們對(duì)房屋的使用過(guò)程中，所提供的一系列經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)的總和。如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行的投資咨詢、價(jià)值評(píng)估、拆遷安置服務(wù)、房屋裝飾、居住區(qū)環(huán)境服務(wù)及管理等。
三、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這兩個(gè)概念是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行過(guò)程中被廣泛運(yùn)用的兩個(gè)基本概念，它們既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。
關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，有以下幾種看法。
(一) 從廣義的角度理解，兩者本質(zhì)上一致，但側(cè)重點(diǎn)不同
從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)土地及建筑物進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的行為，這種通過(guò)一定的勞動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)利益的活動(dòng)就是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)重的是一種行為，強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品形成的過(guò)程；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)則強(qiáng)調(diào)的是這種行為的目的，即獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。
(二) 從狹義的角度理解，兩者相對(duì)獨(dú)立
從狹義的角度理解，兩者相對(duì)獨(dú)立。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是一種投資、建設(shè)和勞動(dòng)的過(guò)程。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)反映的是一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的房屋和土地的關(guān)系，這種關(guān)系通常是通過(guò)市場(chǎng)交換來(lái)實(shí)現(xiàn)的。
(三) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在人們的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中占據(jù)重要的地位，尤其是在人類(lèi)社會(huì)進(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段后，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)社會(huì)消費(fèi)、金融、就業(yè)等行業(yè)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響力在逐漸加大。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的始終，在開(kāi)發(fā)行為結(jié)束并形成一定的房地產(chǎn)產(chǎn)品之后，仍然以產(chǎn)品為主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象而繼續(xù)。
(四) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為核心
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為核心的經(jīng)濟(jì)行為。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直以來(lái)都被人們視為以開(kāi)發(fā)為核心、簡(jiǎn)單的土地開(kāi)發(fā)和自我滿足性的建筑生產(chǎn)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有了新的內(nèi)容，現(xiàn)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包含了土地開(kāi)發(fā)、土地經(jīng)營(yíng)、建筑生產(chǎn)以及建筑經(jīng)營(yíng)等多項(xiàng)內(nèi)容。由于房地產(chǎn)具有規(guī)模大、投資多、建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，掌握市場(chǎng)需求成為現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能否達(dá)到預(yù)期目的的關(guān)鍵所在，首先是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和市場(chǎng)行為，然后才是開(kāi)發(fā)行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為核心，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本要求。
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