章　不動(dòng)產(chǎn)租賃概述
　節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)租賃相關(guān)概念
　　一、不動(dòng)產(chǎn)的概念
　　二、租賃的定義與分類
　　�。ㄒ唬┒�義
　　�。ǘ�）分類
　　三、不動(dòng)產(chǎn)租賃種類
　　�。ㄒ唬┩恋厥褂脵�(quán)租賃
　　�。ǘ�）住宅不動(dòng)產(chǎn)租賃
　　　（三）辦公不動(dòng)產(chǎn)租賃
　　�。ㄋ模┥虡I(yè)不動(dòng)產(chǎn)租賃
　　�。ㄎ澹┕�業(yè)廠房不動(dòng)產(chǎn)租賃
　　�。�六）車位租賃
　第二節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)現(xiàn)狀
　　一、租賃行業(yè)分析
　　�。ㄒ唬┳≌�租賃現(xiàn)狀
　　�。ǘ�）寫字樓現(xiàn)狀
　　　（三）商業(yè)（購物中心）現(xiàn)狀
　　�。ㄋ模┕�業(yè)廠房現(xiàn)狀
　　二、國央企可租賃不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀
　　三、國央企不動(dòng)產(chǎn)租賃入場交易現(xiàn)狀
　第三節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)租賃政策法規(guī)
　　一、租賃相關(guān)政策法規(guī)
　　�。ㄒ唬�《民法典》之租賃的一般規(guī)定
　　�。ǘ�）房產(chǎn)租賃的特殊規(guī)定
　　　(三)土地使用權(quán)出租的相關(guān)規(guī)定
　　二、國央企租賃進(jìn)場交易的相關(guān)規(guī)定
　　�。ㄒ唬┍本┦�
　　�。ǘ�）湖北省
　　�。ㄈ�）廣州市
　　�。ㄋ模�揚(yáng)州市
　　�。ㄎ澹┠暇┦�
　　�。�六）廈門市
第二章　國央企不動(dòng)產(chǎn)租賃流程
　節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)盤點(diǎn)及可研定位
　第二節(jié)　租賃招商
　　一、經(jīng)營模式分類
　　　（一）自主經(jīng)營模式
　　�。ǘ�）合作經(jīng)營模式
　　�。ㄈ�）委托租賃模式
　　二、租賃招商方式
　　�。ㄒ唬┙灰姿鶔炫品绞�
　　�。ǘ�）招標(biāo)定租方式
　　�。ㄈ�）競爭性談判方式
　第三節(jié)　資產(chǎn)運(yùn)營
　　一、明確年度目標(biāo)
　　二、強(qiáng)化溝通渠道
　　三、有效控制成本
　　四、提升服務(wù)品質(zhì)
　第四節(jié)　資產(chǎn)退出
　　一、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓退出
　　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前期準(zhǔn)備工作
　　�。ǘ�）準(zhǔn)備掛牌所需文件
　　�。ㄈ�）正式掛牌階段
　　　（四）掛牌期滿后續(xù)工作
　　二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出
　　�。ㄒ唬┣捌跍�(zhǔn)備工作
　　　（二）正式掛牌階段
　　三、資產(chǎn)證券化退出
　　�。ㄒ唬┎粍�(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要類型
　　�。ǘ�）各類型資產(chǎn)證券化適用范圍
　　�。ㄈ�）不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券的規(guī)模與定價(jià)因素
第三章　企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)清查盤點(diǎn)
　節(jié)　對(duì)不動(dòng)產(chǎn)清查盤點(diǎn)的認(rèn)識(shí)
　　一、不動(dòng)產(chǎn)清查盤點(diǎn)的必要性
　　�。ㄒ唬┎粍�(dòng)產(chǎn)清查盤點(diǎn)是不動(dòng)產(chǎn)管理工作的基礎(chǔ)與前提
　　　（二）不動(dòng)產(chǎn)清查盤點(diǎn)是及時(shí)掌握不動(dòng)產(chǎn)利用現(xiàn)狀的重要手段
　　�。ㄈ�）不動(dòng)產(chǎn)清查盤點(diǎn)是確保不動(dòng)產(chǎn)資源充分有效利用的監(jiān)測(cè)渠道
　　�。ㄋ模┎粍�(dòng)產(chǎn)清查盤點(diǎn)為存量不動(dòng)產(chǎn)盤活提供重要的基礎(chǔ)信息
　　�。ㄎ澹┎粍�(dòng)產(chǎn)清查盤點(diǎn)為集團(tuán)公司層面開展資本運(yùn)作等經(jīng)濟(jì)行為提供重要數(shù)據(jù)支撐
　　二、國央企不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)
　　　（一）不動(dòng)產(chǎn)取得歷史悠久，存在大量的歷史遺留問題
　　　（二）各企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)量大、分布較廣
　　�。ㄈ�）國央企不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況復(fù)雜多樣
　　三、常規(guī)的清查盤點(diǎn)的方式和手段
　　�。ㄒ唬┣宀楸P點(diǎn)的方式
　　�。ǘ�）清查盤點(diǎn)的手段
　第二節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)清查盤點(diǎn)的基本內(nèi)容
　　一、不動(dòng)產(chǎn)清查盤點(diǎn)的基本內(nèi)容
　　�。ㄒ唬┎粍�(dòng)產(chǎn)的實(shí)物狀況
　　　（二）不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況
　　�。ㄈ�）區(qū)位條件
　　　（四）周邊市場狀況
　　�。ㄎ澹┴�(cái)務(wù)信息
　　二、常規(guī)的不動(dòng)產(chǎn)盤活方式
　　�。ㄒ唬┎粍�(dòng)產(chǎn)出租或出售
　　�。ǘ�）不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）
　　�。ㄈ�）企業(yè)自行開發(fā)或合作開發(fā)
　　�。ㄋ模├�用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行融資
　　�。ㄎ澹┎粍�(dòng)產(chǎn)征收談判
　第三節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)清查盤點(diǎn)實(shí)操案例
　　一、項(xiàng)目概述
　　二、項(xiàng)目操作流程
　　三、調(diào)查表格的編制
第四章　不動(dòng)產(chǎn)租賃的可行性研究
　　一、可行性研究的重要性與必要性
　　　（一）確保決策的科學(xué)性和合理性
　　�。ǘ�）確保項(xiàng)目的投資方案
　　�。ㄈ�）確保項(xiàng)目得到有序?qū)嵤?br />　　二、可行性研究的主要內(nèi)容
　　　（一）項(xiàng)目概況
　　�。ǘ�）項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境
　　�。ㄈ�）項(xiàng)目定位
　　�。ㄋ模╉�(xiàng)目租賃方案
　　�。ㄎ澹┙Y(jié)論與建議
　　三、可行性研究的工作階段
　　四、可行性研究方案的編制
　　�。ㄒ唬┛尚行苑桨妇幹频囊话悴襟E
　　�。ǘ�）可行性方案編制的準(zhǔn)備工作
　　�。ㄈ�）研究與分析
　　五、自持物業(yè)可行性研究的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
　　　（一）自持物業(yè)不同階段財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)要素
　　�。ǘ�）自持物業(yè)開發(fā)期的財(cái)務(wù)測(cè)算
　　�。ㄈ�）自持物業(yè)租賃運(yùn)營的財(cái)務(wù)測(cè)算
　　�。ㄋ模┎粍�(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)
第五章　租賃進(jìn)場交易
　　一、租賃進(jìn)場交易總則
　　二、租賃進(jìn)場交易操作流程
　　　（一）租賃進(jìn)場準(zhǔn)備工作
　　�。ǘ�）租賃進(jìn)場過程操作細(xì)則
　　�。ㄈ�）租賃進(jìn)場交易后工作
第六章　不動(dòng)產(chǎn)租賃的運(yùn)營管理
　節(jié)　運(yùn)營方案策劃
　　一、項(xiàng)目市場調(diào)研
　　二、明確市場定位
　　�。ㄒ唬└拍�
　　　（二）目的
　　�。ㄈ�）原則
　　三、制定招租方案
　　　（一）確定租金標(biāo)準(zhǔn)
　　�。ǘ�）制定優(yōu)惠政策
　　　（三）租賃收益測(cè)算
　　�。ㄋ模┱凶獠牧蠝�(zhǔn)備
　　四、完善招租資源
　第二節(jié)　品牌推廣與市場營銷
　　一、品牌推廣與市場營銷的概念
　　�。ㄒ唬┢放仆茝V
　　　（二）市場營銷
　　二、品牌推廣與市場營銷的關(guān)鍵
　　�。ㄒ唬┬纬善放聘偁巸�(yōu)勢(shì)
　　�。ǘ�）加深品牌影響力度
　　　（三）靈感與策略的結(jié)合
　第三節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)運(yùn)營管理
　　一、客戶管理
　　�。ㄒ唬┕芾砟繕�(biāo)
　　�。ǘ�）客戶用印管理
　　�。ㄈ�）客戶訪談管理
　　�。ㄋ模┛头�活動(dòng)管理
　　�。ㄎ澹┛蛻敉对V與危機(jī)公關(guān)
　　二、資金管理
　　�。ㄒ唬╊A(yù)算管理
　　�。ǘ�）成本管理
　　三、租金管理
　　　（一）租金催繳流程
　　�。ǘ�）退租管理
　　四、物業(yè)管理工作監(jiān)督
　　�。ㄒ唬┻\(yùn)營管理
　　　（二）物業(yè)日常巡檢
　　�。ㄈ�）二次裝修管理
　　五、品質(zhì)管理
　　�。ㄒ唬┢焚|(zhì)管理目標(biāo)
　　�。ǘ�）滿意度調(diào)查
　　六、應(yīng)急預(yù)案管理
　　�。ㄒ唬┩话l(fā)事件類型
　　　（二）應(yīng)急響應(yīng)要求
第七章　重大租賃項(xiàng)目承租人盡職調(diào)查
　節(jié)　租賃項(xiàng)目盡職調(diào)查準(zhǔn)備工作
　　一、盡職調(diào)查的組織
　　二、盡職調(diào)查的方法
　　�。ㄒ唬┯蓸�(biāo)的公司配合調(diào)查
　　�。ǘ�）向登記機(jī)關(guān)查詢
　　三、不動(dòng)產(chǎn)租賃項(xiàng)目盡職調(diào)查要求
　　�。ㄒ唬┳⒅噩F(xiàn)場調(diào)研
　　�。ǘ�）注重財(cái)務(wù)分析
　　　（三）注重外部調(diào)查
　　�。ㄋ模┳⒅卣餍畔到y(tǒng)核查
　　�。ㄎ澹┳⒅厥占�資料
　第二節(jié)　租賃項(xiàng)目盡職調(diào)查內(nèi)容
　　一、承租人基本情況調(diào)查
　　　（一）商業(yè)模式調(diào)查
　　　（二）行業(yè)研究
　　�。ㄈ�）公司產(chǎn)品考察
　　�。ㄋ模╆P(guān)鍵資源調(diào)查
　　�。ㄎ澹�業(yè)務(wù)流程調(diào)查
　　�。�六）收益情況調(diào)查
　　�。ㄆ撸┌l(fā)展趨勢(shì)調(diào)查
　　二、承租人財(cái)務(wù)狀況調(diào)查
　　�。ㄒ唬﹥�(nèi)部控制五要素調(diào)查
　　�。ǘ�）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查
　第三節(jié)　租賃項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
　　一、租賃項(xiàng)目信用風(fēng)險(xiǎn)的分析
　　二、租賃項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)的分析
　　三、租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的分析
　　四、盡職調(diào)查報(bào)告
第八章　不動(dòng)產(chǎn)租賃涉及的稅費(fèi)及賬務(wù)處理
　　一、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自持物業(yè)涉稅討論
　　　（一）增值稅（不繳納）
　　�。ǘ�）土地增值稅（不繳納）
　　　（三）企業(yè)所得稅（繳納）
　　�。ㄋ模┓慨a(chǎn)稅（涉及出租的繳納）
　　　（五）城鎮(zhèn)土地使用稅（繳納）
　　�。�六）契稅（不繳納）
　　二、企業(yè)自持物業(yè)運(yùn)營租賃涉稅
　　�。ㄒ唬┰鲋刀�
　　　（二）附加稅
　　�。ㄈ�）房產(chǎn)稅
　　�。ㄋ模┏擎�(zhèn)土地使用稅
　　�。ㄎ澹┯』ǘ�
　　�。�六）企業(yè)所得稅
　　三、企業(yè)自持物業(yè)租賃的賬務(wù)處理
　　�。ㄒ唬┯勺杂梅康禺a(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)（成本模式）時(shí)
　　　（二）一次性收到房屋租金時(shí)
　　�。ㄈ�）如果房屋所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市），需在房屋所在地預(yù)繳增值稅
　　�。ㄋ模┤绻�房屋所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市），直接就不動(dòng)產(chǎn)出租進(jìn)行納稅申報(bào)
　　�。ㄎ澹┳饨鸱且淮涡灶A(yù)收，按合同約定收取時(shí)
　　�。�六）按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)成本（公允價(jià)值模式不計(jì)提）
　　�。ㄆ撸┓慨a(chǎn)稅會(huì)計(jì)分錄（計(jì)提 繳納）
　　�。ò耍┯』ǘ悤�(huì)計(jì)分錄（計(jì)提 繳納）
　　　（九）城建稅及附加會(huì)計(jì)分錄（計(jì)提 繳納）
第九章　不動(dòng)產(chǎn)租賃過程中的風(fēng)險(xiǎn)防控
　　一、不動(dòng)產(chǎn)租賃的風(fēng)險(xiǎn)分析
　　　（一）租賃標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)
　　�。ǘ�）租賃合同風(fēng)險(xiǎn)
　　�。ㄈ�）承租人風(fēng)險(xiǎn)
　　�。ㄋ模﹥�(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)
　　二、不動(dòng)產(chǎn)租賃的風(fēng)險(xiǎn)控制
　　�。ㄒ唬┙�立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防控體系
　　　（二）完善合同文本和審核流程
　　�。ㄈ�）加強(qiáng)內(nèi)部管理
第十章　老舊物業(yè)更新改造探討
　節(jié)　開展城市更新發(fā)展歷程
　　一、城市更新發(fā)展歷程
　　�。ㄒ唬┏鞘懈�新1.0：推倒式清空再重建
　　�。ǘ�）城市更新2.0：追求規(guī)模效應(yīng)與高速建設(shè)
　　　（三）城市更新3.0：從量變到質(zhì)變
　　�。ㄋ模┏鞘懈�新4.0：智慧、高效、可持續(xù)
　　二、城市更新4.0特征
　　三、中央及地方政府城市更新政策
　　�。ㄒ唬┲醒胝�府相關(guān)城市更新政策
　　�。ǘ�）珠三角區(qū)域城市更新政策
　　　（三）長三角區(qū)域城市更新政策
　　�。ㄋ模┍本┦谐鞘懈�新政策
　第二節(jié)　城市更新具體操作思路
　　一、更新前期方案設(shè)計(jì)相關(guān)問題
　　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目形象與價(jià)值提升
　　　（二）設(shè)計(jì)周期
　　�。ㄈ�）設(shè)計(jì)概算
　　�。ㄋ模┕δ苷{(diào)整
　　　（五）設(shè)計(jì)理念
　　二、城市更新面臨的核心問題
　　�。ㄒ唬﹫@區(qū)類項(xiàng)目
　　　（二）單體建筑更新改造核心問題
　　三、城市更新改造實(shí)施
　　�。ㄒ唬┏鞘懈�新改造實(shí)施路徑
　　　（二）城市更新改造實(shí)施模式
　　�。ㄈ�）更新改造經(jīng)濟(jì)分析
　　四、城市更新機(jī)遇
　第三節(jié)　案例借鑒
　　一、單體建筑更新改造案例
　　二、園區(qū)改造案例
附錄1　不動(dòng)產(chǎn)租賃相關(guān)問題解答
附錄2　房屋出租信息披露申請(qǐng)書
　　一、出租方承諾
　　二、出租方及出租房屋簡況
　　三、出租條件與承租方資格條件
　　四、信息披露公告期及遴選活動(dòng)安排
附錄3　房屋承租申請(qǐng)書
附錄4　房屋租賃合同