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本書詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)行業(yè)的營改增稅收政策、賬務(wù)處理和納稅申報，包括房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的稅款計算、發(fā)票管理、申報繳納、會計處理。在介紹了增值稅的一般規(guī)定之外，本書結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅實(shí)際，列舉了100多個納稅實(shí)際中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，并結(jié)合*法規(guī)進(jìn)行了詳細(xì)解答，這一部分是本書*的亮點(diǎn)和優(yōu)勢。全書共有十章內(nèi)容，包括企業(yè)設(shè)立階段、獲取土地階段、開發(fā)建設(shè)階段、開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段、投資性房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)會計核算及納稅籌劃等.

近年來，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提出了更高的要求，可能一些財務(wù)人員從未涉足過房地產(chǎn)行業(yè)，缺少從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及基本的行業(yè)知識，對于房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及財務(wù)管理的特殊性不能準(zhǔn)確把握和應(yīng)對，因此專門對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算與稅務(wù)處理進(jìn)行研究是有必要的。本書主要針對房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員編寫，不論是對從事過房地產(chǎn)行業(yè)還是未從事過房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員，都具有一定的指導(dǎo)意義。
在深入研究房地產(chǎn)行業(yè)有別于其他行業(yè)獨(dú)有特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，合理安排結(jié)構(gòu)框架，以房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程為主線，加之以經(jīng)典的案例分析，注重將理論與實(shí)務(wù)相結(jié)合，細(xì)致全面地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個環(huán)節(jié)所涉及的會計核算與稅務(wù)處理進(jìn)行了分析，本書與一般的會計用書相比有以下幾個特點(diǎn)。
一、結(jié)構(gòu)新穎，打造以業(yè)務(wù)流程為主線的工具型用書
作為為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一線工作的會計人員提供參考的一本書，必須要做到因地制宜，簡潔高效地解釋和說明問題。正因如此，本書一改傳統(tǒng)會計用書的講解模式，不再按照會計科目分章節(jié)，而是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)有的、周而復(fù)始的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、獲取土地、項目立項報批、開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓及銷售等業(yè)務(wù)流程為主線安排框架思路，結(jié)構(gòu)新穎，讓讀者不僅能夠?qū)W習(xí)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計賬務(wù)知識，而且還可以快速地根據(jù)實(shí)踐過程中遇到的問題找到對應(yīng)的處理方式，這也是一本工具型用書所應(yīng)起到的效果。
二、全面剖析，實(shí)現(xiàn)會計與稅務(wù)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合
在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計實(shí)務(wù)進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，書中還注意到稅收這一影響企業(yè)收益的重要支出事項，并將其分立為每個環(huán)節(jié)的一個部分單獨(dú)進(jìn)行剖析。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍的逐步擴(kuò)大，所涉稅種也開始增加，會計與稅務(wù)有效結(jié)合，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃、更健康地發(fā)展具有重大影響。
三、圖文并茂，著力識記系統(tǒng)性知識點(diǎn)
本書結(jié)合會計人員學(xué)習(xí)的特點(diǎn)，盡量做到深入淺出，將一些重要的系統(tǒng)性知識點(diǎn)獨(dú)具匠心地以圖表的形式匯編列出，內(nèi)容詳實(shí)，通俗易懂，結(jié)構(gòu)清晰，前后聯(lián)系，對比分析，加深讀者對相關(guān)知識的理解和記憶，便于復(fù)結(jié)，相信一定會給讀者帶來事半功倍的
效果。
四、精講案例，通向?qū)崉?wù)的快速車道
依據(jù)筆者多年在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作的會計從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對大部分較難處理的業(yè)務(wù)事項，精心設(shè)計編寫了相應(yīng)的經(jīng)營案例，并對其展開全面、準(zhǔn)確、深入的解析，程度貼近和還原了現(xiàn)實(shí)會計操作實(shí)務(wù)。在面對諸多會計專業(yè)術(shù)語的同時，也對讀者進(jìn)行清晰的思路點(diǎn)撥，幫助他們認(rèn)識到自己的優(yōu)勢和弱勢所在，更有針對性地去鞏固和學(xué)習(xí)。
本書內(nèi)容詳實(shí)，思路創(chuàng)新，做到了理論與實(shí)踐的充分結(jié)合，希望能為廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計從業(yè)人員的實(shí)務(wù)工作建言獻(xiàn)策。同時，盡管本書在編寫和出版過程中編者始終秉持精益求精的專業(yè)態(tài)度，但因時間倉促，以及其他客觀條件的限制，書中難免有錯誤和不足之處，歡迎廣大讀者批評指正。
讀者交流方式：duzhezixun@139.com。

章總論 ........................................................................................... 1
節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其主要業(yè)務(wù).................................................................... 1
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)概述.................................................................................................... 1
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要環(huán)節(jié)........................................................................................ 2
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的經(jīng)營特點(diǎn)........................................................................................ 3
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計.................................................................................... 4
一、房地產(chǎn)會計賬戶設(shè)置和會計科目表.................................................................................... 4
二、房地產(chǎn)會計的特點(diǎn)................................................................................................................ 8
第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅處理...................................................................... 10
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)涉及的主要稅種.......................................................................... 10
二、稅務(wù)登記.............................................................................................................................. 11
三、納稅申報.............................................................................................................................. 11
四、稅款繳納.............................................................................................................................. 12
第二章企業(yè)設(shè)立階段........................................................................... 13
節(jié) 企業(yè)設(shè)立條件的規(guī)定.................................................................................. 13
一、《中華人民共和國公司法》對企業(yè)設(shè)立條件的規(guī)定...................................................... 13
二、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對企業(yè)設(shè)立條件的規(guī)定.......................................... 14
三、外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別規(guī)定.................................................................................. 14
第二節(jié) 企業(yè)設(shè)立階段的會計處理.......................................................................... 16
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬簿種類.............................................................................................. 16
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立階段應(yīng)設(shè)置的會計賬戶.................................................................. 19
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的出資方式及相應(yīng)的會計處理...................................................... 19
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有者權(quán)益變動的會計處理.................................................................. 23·II·
房地產(chǎn)企業(yè)會計與納稅實(shí)操從入門到精通
第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)處理...................................................... 25
一、稅務(wù)登記 ..............................................................................................................................26
二、納稅處理 ..............................................................................................................................27
第三章獲取土地階段 ...........................................................................30
節(jié) 我國的土地制度概述.................................................................................. 30
一、土地所有制 ..........................................................................................................................30
二、土地管理的基本制度 ..........................................................................................................31
三、土地獲取方式 ......................................................................................................................32
四、土地使用權(quán)的終止 ..............................................................................................................35
第二節(jié) 獲取土地使用權(quán)的會計處理...................................................................... 35
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)取得土地使用權(quán) ..............................................................................35
二、用于土地開發(fā)的土地使用權(quán) ..............................................................................................36
三、用于商品房開發(fā)的土地使用權(quán) ..........................................................................................37
四、自建用房的土地使用權(quán) ......................................................................................................38
五、暫時沒有確定使用用途的土地使用權(quán) ..............................................................................39
六、用于賺取租金的土地使用權(quán) ..............................................................................................40
七、獲取土地階段納稅會計處理 ..............................................................................................41
第三節(jié) 取地環(huán)節(jié)相應(yīng)的稅務(wù)處理.......................................................................... 42
一、契稅 ......................................................................................................................................42
二、印花稅 ..................................................................................................................................44
三、耕地占用稅 ..........................................................................................................................44
四、城鎮(zhèn)土地使用稅 ..................................................................................................................45
五、接受土地使用權(quán)出資的涉稅問題 ......................................................................................47
六、取得土地階段相關(guān)的稅收優(yōu)惠 ..........................................................................................47
第四章開發(fā)建設(shè)階段 ...........................................................................50
節(jié) 開發(fā)建設(shè)階段概述...................................................................................... 50
一、項目策劃設(shè)計階段 ..............................................................................................................50
二、報批報建階段 ......................................................................................................................51
三、施工建設(shè)階段 ......................................................................................................................53
四、竣工驗(yàn)收階段 ......................................................................................................................54
五、產(chǎn)權(quán)初始登記 ......................................................................................................................55
第二節(jié) 開發(fā)建設(shè)階段會計核算.............................................................................. 55
一、會計科目的設(shè)置 ..................................................................................................................55
二、不同承包方式下的會計處理 ..............................................................................................57
第三節(jié) 開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)處理.............................................................................. 59
一、城鎮(zhèn)土地使用稅.................................................................................................................. 59
二、印花稅.................................................................................................................................. 60
三、增值稅.................................................................................................................................. 61
第四節(jié) BT 及 BOT 會計核算與稅務(wù)處理.............................................................. 61
一、BT 項目工程承包................................................................................................................ 61
二、BOT 項目工程承包............................................................................................................. 64
第五章開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)........................................... 71
節(jié) 開發(fā)成本核算概述...................................................................................... 71
一、成本核算的基本程序.......................................................................................................... 71
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算特點(diǎn).......................................................................................... 71
三、確定成本核算對象.............................................................................................................. 72
四、劃分成本核算項目.............................................................................................................. 72
五、歸集開發(fā)成本費(fèi)用.............................................................................................................. 73
第二節(jié) 成本歸集、分配的會計處理...................................................................... 73
一、成本分配法.......................................................................................................................... 74
二、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配.............................................................................. 75
三、前期工程費(fèi)的歸集與分配.................................................................................................. 77
四、建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配.......................................................................................... 79
五、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與分配.................................................................................................. 83
六、開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配.............................................................................................. 85
第三節(jié) 公共配套設(shè)施費(fèi)的會計核算...................................................................... 87
一、成本對象的核算和確定...................................................................................................... 87
二、會計核算方法...................................................................................................................... 88
第四節(jié) 土地開發(fā)成本與代建工程成本會計核算.................................................. 93
一、土地開發(fā)成本的核算.......................................................................................................... 93
二、代建工程成本的核算.......................................................................................................... 94
第五節(jié) 開發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn).......................................................................... 95
一、開發(fā)完工產(chǎn)品的確認(rèn)條件.................................................................................................. 95
二、開發(fā)產(chǎn)品成本的核算.......................................................................................................... 95
三、結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本...................................................................................................... 96
四、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本...................................................................................................... 97
第六章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段......................................................... 99
節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段的主要業(yè)務(wù)...................................................... 99·IV·
房地產(chǎn)企業(yè)會計與納稅實(shí)操從入門到精通
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ..................................................................................................................99
二、商品房銷售的分類 ............................................................................................................100
三、房地產(chǎn)銷售的主要流程 ....................................................................................................102
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段的會計核算.................................................... 105
一、會計科目的設(shè)置 ................................................................................................................105
二、商品房銷售階段的會計處理 ............................................................................................106
第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段稅務(wù)處理........................................................ 119
一、增值稅 ................................................................................................................................119
二、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 ........................................................................................122
三、印花稅 ................................................................................................................................122
四、土地增值稅 ........................................................................................................................122
五、企業(yè)所得稅 ........................................................................................................................126
第七章投資性房地產(chǎn) .........................................................................130
節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述.................................................................................... 130
一、投資性房地產(chǎn)的范圍 ........................................................................................................130
二、不屬于投資性房地產(chǎn)的項目 ............................................................................................132
三、投資性房地產(chǎn)的特征 ........................................................................................................132
第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的會計處理........................................................................ 133
一、會計賬戶的設(shè)置 ................................................................................................................133
二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) ........................................................................................................133
三、投資性房地產(chǎn)的初始計量 ................................................................................................134
四、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 ....................................................................................135
五、投資性房地產(chǎn)的租金收入 ................................................................................................137
六、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 ................................................................................................138
七、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 ........................................................................................................141
八、投資性房地產(chǎn)的處置 ........................................................................................................148
第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)處理........................................................................ 150
一、增值稅 ................................................................................................................................150
二、印花稅 ................................................................................................................................150
三、房產(chǎn)稅 ................................................................................................................................150
四、特殊情況納稅處理及稅收優(yōu)惠 ........................................................................................152
第八章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)會計核算及納稅籌劃 .......................155
節(jié) 增值稅的會計核算.................................................................................... 155
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的處理 ........................................................................................155
二、銷售不動產(chǎn)增值稅的賬務(wù)處理 ........................................................................................156
三、稅金及附加的會計核算.................................................................................................... 158
第二節(jié) 土地增值稅的會計核算............................................................................ 159
一、土地增值稅概述................................................................................................................ 159
二、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算............................................................................................ 160
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算.................................................................................... 161
四、土地增值稅的會計核算.................................................................................................... 163
五、其他相關(guān)處理.................................................................................................................... 163
六、與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅稅收優(yōu)惠.................................................................... 164
第三節(jié) 房產(chǎn)稅的會計核算.................................................................................... 164
一、房產(chǎn)稅的稅務(wù)處理............................................................................................................ 164
二、房產(chǎn)稅的賬務(wù)處理............................................................................................................ 167
第四節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅的會計核算.................................................................... 167
一、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅務(wù)處理............................................................................................ 167
二、城鎮(zhèn)土地使用稅的賬務(wù)處理............................................................................................ 170
第九章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅................................................ 171
節(jié) 企業(yè)所得稅概述........................................................................................ 171
一、納稅義務(wù)人........................................................................................................................ 171
二、征稅對象............................................................................................................................ 172
三、所得來源的確定................................................................................................................ 172
四、稅率與應(yīng)納稅所得額的計算............................................................................................ 172
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅處理........................................................ 173
一、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定............................................................................................ 173
二、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的規(guī)定.................................................................... 175
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中關(guān)于免稅收入的規(guī)定........................................................ 177
四、企業(yè)所得稅稅前扣除的規(guī)定............................................................................................ 178
五、特定事項的稅務(wù)處理........................................................................................................ 189
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳稅款的處理........................................................................ 189
第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳.................................................................... 190
一、企業(yè)所得稅納稅申報表填報............................................................................................ 190
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅年度匯算案例............................................................................ 198
第十章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計報告................................................ 209
節(jié) 財務(wù)會計報告概述.................................................................................... 209
一、財務(wù)會計報告的概念及作用............................................................................................ 209
二、財務(wù)會計報告的內(nèi)容........................................................................................................ 210

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